HCL 59/2023 Curățele adoptată

ROMANIA JUDEŢUL BIHOR CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI CURATELE Adresa: Comuna Curăţele, sat Curăţele, nr. 167, Cod poştal 417220, Jud. Bihor CUI: 4650588 Tel/fax: 0359/235.657 E-mail: primaria.curatele(Qcjbihor.ro Pagină web www.curatele.ro HOTARAREA Nr. 59/29.08.2023 privind aprobarea cumpărării, prin negociere directă, de către U.A.T. Comuna Curăţele a imobilului — terenîn suprafață de 781 mp., înscris în C.F. nr. 52645 Curăţelesub nr. cad. 52645, situat în Comuna Curăţele, sat Nimaiesti, judeţul Bihor Având în vedere : -referatul de aprobare nr. 2528/24.08.2023 întocmită şi prezentată de către primarul comunei Curăţele -dl. Mocioran Teodor, -referat de specialitate nr. 2528/24.08.2023 întocmit de către dl.Bran Vladimir conilier consilier- resurse umane angajat al Primariei Curatele; -Raportul de evaluare întocmit de către dl. Sabău Eugen — expert evaluator nr. 17/24.07.2023 din Anexa nr. 2 la prezentul proiect de hotărâre), In conformitate cu:art. 129 alin.(1), alin. (2) lit.b) şi alin. (4) lit.f),din Ordonanța de Urgenţă nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și complectările ulterioare, In baza art. 136 alin(1) din O.U.G. nr. 57 / 2019 privindCoduladministrativ,cu modificărileșicompletărileulterioare, Consiliului local al comuneiCurăţele; HOTARASTE Art.1 Se aprobă cumpărarea, prin negociere directă, de către U.A.T. Comuna Curăţele următorului imobil, aflate în proprietatea doamnei [persoană fizică] ( fostă [persoană fizică]) : - teren intravilan în suprafață de 781 mp. situat în localitatea Curăţele, fără stradă, fără nr. administrativ, comuna Curăţele, judeţul Bihor, înscris în C.F. nr. 52645 Curăţele sub nr. cad. 52645 (Anexa nr. ! la prezentul proiect de hotărâre). Art.2_Se însuşeşte Raportul de expertizare şi evaluare tehnică întocmit de către expertul evaluator Sabău Eugen (Anexa nr. 2 la prezentulproiect de hotărâre). Art.3Preţul de cumpărare nu va depăşi valoarea rezultată din Raportul de expertizare şi evaluare tehnică, respectiv 11700 lei. Art.4 Se aprobă constituirea Comisiei de negociere a preţului de cumpărare, în următoarea componență: Preşedinte: SIME ADRIAN — viceprimar Membrii: STRETEA ALIN NICOLAE — consilier local MEMETEA TRAIAN -consilier local Art.5 Preţul de cumpărarese suportă din bugetul local al U.A.T. Comuna Curăţele. Art.6Cheltuielile ocazionate de redactarea şi autentificarea contractului de vânzare cumpărare, precum şi alte taxe care ţin de perfectarea cumpărării sunt în sarcina cumpărătorului şi se suportă din bugetul local al U.A.T. Comuna Curăţele, cu excepţia cheltuielilor privind impozitul din transferul proprietăţilor imobiliare care sunt exclusiv în sarcina vânzătorului. Art.7 Imobilul cumpărat în condiţiile prezentei hotărâri se înregistrează ca bun aparţinând domeniului public al Comunei Curăţele, la valoarea prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare, iar inventarul bunurilor care aparțin domeniului public se completează în mod corespunzător. Art.8Cu ducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri se încredinţează primarul comunei Curăţele şi membrii Comisiei de negociere . Art.9Prezenta hotărâre se comunică: - Instituţiei Prefectului judeţului Bihor; - primarului comunei Curăţele; - membrilor Comisiei de evaluare; - se aduce la cunoştințăpublică . PRESED CONTRANSEMNEAZA DANCEA SECRETAR GENERAL Jr. BORZ CLAUDIA CAMELIA Hotărâre adoptată de Consiliul Local al comunei Curatele în şedinţa ordinară din data de 29.08.2023 , au fost 10 consilieri locali prezenti din 11 in functie, sistem de vot liber, cu un număr de 10 voturi „pentru” 0 „abţineri” şi 0 voturi „împotrivă”. Romania, jud. Bihor, Oradea, Str. Atacului nr.33. Tel/fax : 0359/170464 0772/280556 Cod de înregistrare fisca Cont lei: ROS6BRDEO5OSV Nr. 17 din 24.07.2023 IULIE — 2023 Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU pag.1 ex. |. Romania, jud. Bihor, Oradea, Cod de înregistrare fiscală (CIF): 27449487 Str. Atacului "PI Cont lei: RO86BRDE050SV47900260500 Tel/fax : 0359/170464 Banca Romana pentru Dezvoltare - G. S.G. Oradea 0772/280556 i Nr. 17 din 24.07.2023 FOAIE DE CAPĂT - CERTIFICARE Subsemnatul SABĂU EUGEN, domicliat în Oradea, str. Atacului nr. expert tehnic. judiciar în: construcții şi evaluator proprietăţi imobiliare, atestat de Ministerul Justiţiei, cu carnetul de expert tehnic nr. 3.701 — 1.804, membru de drept al Corpului Experţilor Tehnici din România = filiala județului Bihor, posesor al legitimaţiei cu nr. 12 C.E.T, în baza art. 3 din O.G. nr.2/2000, aprobată prin Legea 156/2002, am * convenit cu U.A.T. — Primăria comunei Curăţele, cu sediul în Curățele, nr.167, cod fiscal 4650588 reprezentat de D-l primar Mocioran Teodor, la efectuarea unei lucrări de expertizare şi evaluare tehnică, conform Contractului de prestări servicii nr. 2222/13.07.2023, având ca obiect : * „Servicii de evaluare imobiliară în vederea stabilirii valorii de „piață a terenului intravilan neîmprejmuit, situat în comuha: Curăţele, sat Nimăieşti, jud. Bihor”, respectiv expertizarea şi evaluarea terenului înscris în C.F. Ş2645, Nimăieşti, nr. cadastral 52645, proprietatea numitei GALEA IOANA - VIORICA, în suprafață de 781 mp. Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţilor deţinute, certific că faptele prezentate în acest Raport, sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile. şi concluziile prezentate, sunt limitate de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi că aceste analize, opinii şi concluzii, sunt personale, neinfluenţate de nici un factor. Certific că nu am nici un interes, prezent sau sau de perspectivă, în proprietatea imobiliară, care face obiectul prezenzului Raport de evaluare şi nici un interes sau influență legat de părţile ce ar pute fi implicate. Raportul de expertiză — evaluare a fost elaborat în conformitate cu Buletimelele documentar editate de CET — România şi Standardele de evaluare, pentru „proprietăți imobiliare. Suma ce-mi revime drâpt plată pentru realizarea prezentului Raport, nu are nici o legătură cu declararea în Raport a unei anumite valori (din evaluare), sau interval de valori, care să favorizeze părţile, în cazul în care acest imobili va fi puse în vânzare şi cumpărat. Analizele şi opiniile, au fost bazate şi dezvoltate, conform actelor normative în domeniu, a cerințelor din standardele, recomadările şi metodologia de lucru, recomandate de către C.E.T. din România . Proprietatea a fost inspectată personal de către expertul tehnic - evaluator, în prezența D-lui primar Mocioran Teodor, reprezentantul Consiliului comunal Curăţele, judeţul Bihor, iar în elaborarea prezentului Raport, nu s-a acordat asistenţă din partea nici unei persoane, în afara expertului tehnic — evaluator, care semnează mai jos. Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU 2 Menţionez că Raportul de expertiză tehnică în cauză, nu va cuprinde punerea în posesie a noului proprietar dacă se va ajunge la o negociere. Actele de punere în posesie, respectiv Procesul verbal de predare - primire al imobilului, pot/poate fi efectuate doar de un specialist în topometrie şi cadastru şi funcţionari al Primăriei Curăţele. Aceste acte de punerea în posesie fac obiectul actualului proprietar şi viitorului proprietar . Cabinet de expertizare şi evaluare tehnică “SABĂU EUGEN”, codu înregistrare fiscală (C.I.F.) nr. 27449487, cu sediul în ORADEA, Str. Atacului | tel/fax : 0359/170464; 0772/280556, (expert tehnic — evaluator), nu se angajează la acest obiectiv. , EXPERT TEHNIC — EVALUATOR, Ing. Eugen SABĂU CREAT TEHNIG SABĂU EUGEN * CIF 27449487 ORaDea - ROMANIA % 69 Expert tehnic - evaluator, Eugen SABĂU 3 1.1. GENERALITĂŢI : noţiuni, definiţii, indicatori de operare METODA se bazează pe capacitatea unei proprietăți imobiliare de a genera un profit care să poată garanta recuperarea integrală a capitalului investit şi un câstig suplimentar cel puţin la nivelul dobânzilor bancare pe depozite. . VALOAREA ACTUALĂ a proprietăţii imobiliare, este dată de raportul dintre suma veniturilor viitoare şi rata de capitalizare sau fructificare a capitalului, calcul ce se poate fundamenita şi rezuma chiar la un asemenea raport pe un singur an. FORMULA DE CALCUL a valorii de proprietate este : Vp = VNE : C, în care: Vp —valoarea proprietăţii VNE — venitul net efectiv C —rata de capitalizare SURSA VENITULUI o constituie : e chiria de piaţă dacă există informații şi date siificiente şi credibile privind chiriile practicate în zonă. Din studiul pieţei locale şi a informaţiilor primite, am concluzionat că, chiriile de piaţă se situiează în intervalul : - 1,00 — 1,60 EURO/mp/lună, pentru clădiri ; - 0,060 — 0,10 EURO / mp / lună pentru teren, în reşedinţă de comună; - 0,025 —0,10 EURO / mp /iună, pentru teren, în satele periferice; e chiria contractuală, ajustată în funcţie de evoluţia generală a pieţei, ca: tendinţă, cerere — ofertă, preţuri, nivel de trai, mediu social , etc., în situaţii când-nu se pot prezenta cazuri concrete privind chiria de piaţă. INDICATORI DE OPERARE : e venitul brut potenţial : VBP = chirie/mp/lună x mp x 12 luni; e venitul brutefectiv: VBE = VBP x gradul de ocupare al spaţiului e venitul net efectiv : VNE = VBE — cheltuielile fixe şi variabile aferente terenului. RATA DE CAPITALIZARE (C), sau de fructificare a capitalului, selectată şi fundamentată în funcţie de sursa de date, respectiv de piaţă de la proprietăţile i cumpărate şi închiriate. (VNE din chirie : Vp) sau determinată după principiile generale de piaţă. Referitor la rata de capitalizare, ca factor determinant în calculul valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare, facem următoarele aprecieri de ordin general, referitoare la nivelul şi raportul acestia, față de inflaţie şi dobânzile bancare. Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU 31 Rata de capitalizare este o mărime estimată, previzionată şi nu istorică, în corelaţie cu rata de inflaţie şi cu dobânzile bancare. Scăderea inflaţiei de la 12 — 15% în prezent în anul 2005, la 8 — 8,5%, şi în jur de 5-6% în viitorul apropiat, va conduce la un trend descendent a dobânzilor bancare şi a ratelor de capitalizare, rezultând o configuraţie statistică a acestor indicatori, mai aporpiată de cea din SUA şi UE. Pe baza informațiilor şi datelor rezultate din Buletinele informatine, din prea locală şi centrală, din reviste de specialitate şi din discuţii avute cu specialişti în -domeniu, se poate prezenta această situație compartativă a indicatorilor analizaţi, astfel DENUMIRE SUA şi ROMÂNIA UE (%) (%) Dobânzile nominale la obligaţii guvernamentale pe termen 6-9 „8-10 lung şi la depozitele bancare Rata de inflaţie 4-5 8-9 Rata de capitalizare, din care : 8-12 10 - 14 - rată de bază 6-9 8-11 - rată de risc 2-3 3-4 Rata de bază este considerată de practicieni a fi egală cu, dobânzile bancare la obligaţiile guvernamentale pe termen lung, care sunt considerate cele mai sigure în recuperarea capitalului investii. * Menţionăm în acest sens împrumutul angajat de Guvernul României de - eca.9,5% dobândă, - în anul 2014; - cca 8,75 dobândă, în anul 2015; - cca. 9,15 dobândă, în anul 2016; - cca. 9,35 dobândă, în anul 2017. - cca. 10,25 dobândă, în anul 2018. - cca.10,625 % dobândă, în anul 2019; - cca.18,30% dobândă, în anul 2020; - cea.19,20 % dobândă, în anul 2021; - cca.26,20 % dobândă, în anul 2022; Rata de risc eşte diferită de la o ţară la alta, situându-se în rapori de 20 — 30 % din.rata de bază. . Bazându-ne pe aceste considerente, am selectat o rată de capitalizare operaţională în evaluare de 12 -14 %. În contextul acestor principii şi criterii de definire şi determinare a indicatorilor operaţionaţi în evaluarea bazată pe metoda de randament, pe baza capitalizării chiriei, redăm mai jos procesul de evaluare şi anume : Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU 32 1.2. IDENTIFICAREA şi DESCRIEREA PROPRIETĂȚII DATE DE BAZĂ PROPRIETATEA EVALUATĂ: - titlul proprietăţii : - adresa: - situația juridică : CARACTERISTICI DE BAZĂ: - suprafaţă teren : - grad de ocupare teren: - utilităţi : DESCRIEREA ZONEI : - zonă de amplasare: - grad de construire zonal : - dotări: - populaţie, clientelă şi piaţă - cerere — ofertă : - tarif mediu chirie : -- preţ -—ieren: EXPLICAȚII - Teren intravilan - comuna Curăţele, satul Nimăieşti - Proprietatea privată a numitei GALEA IOANA - VIORICA - 781mp - 0% (ieren liber 100%) - căi de acces la transport rutier, curent electric. - zona mediană spre centrală a satului Curăţele - la distanţă de cca 8 — 10 ml, de construcţii de locuit - căi de acces de transport rutiere, energie electrică, apă. - preponderent stabilă, din zonă - relativ redusă - 0,030 — 0,080 EURO / mp / lună, cu mici abateri - 12,00 — 15,00 lei RON/mp, cu abateri în funcţie de date concrete privind ponderea terenului liber, dotarea şi amplasamentul Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU 33 N 1.3. FIŞA DE CALCUL A VALORII PRIN METODA DE RANDAMENT Nr INDICATORII DE CALCUL SIMBOL UM REZULTATE crt i 5 1. | Chiria lunară (0,035 EURO) [9 ron/mp/lună 0,17 2. | Suprafaţă teren i St Mp i 781 3. [Venit brut de exploatare VBP ron 1.583 potenţial (rd.1 x 2 x 12 luni) | i 4. | Grad de ocupare terenului Ao % 1 5. | Venit brut efectiv (rd. 3 x 4) VBE ron 1.593 6. | Cheltuieli aferente veniturilor Ch ron 80 (5%) i 7. | Venit net din exploatare (rd. 5 — VNE ron 1.513 6) 8. | Rata de capitalizare C % 1 13 9. | Valoarea de piaţă totală: Vp - înlei ron 11.638 - învalută EURO 2.363 10. | Valoarea de piaţă / mp: Vp - înlei ron / mp /St 14,90 - învalută EU /mp /St 3,02 Cursul valutar din 24.07.2023 este : 4,9245 RON/ EURO Ps Valoarea de piaţă conform acestei metode este rotund de : 11.650 lei RON. Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU 34 sti =, ANEXA NR. 3 - FIŞĂ DE CALCUL PENTRU ESTIMAREA VALORII PRIN METODA COMPARAȚIILOR DIRECTE _ Metoda comparaţiilor de piață presupune analiza comparativă a diferitelor valori de piață pentru proprietăţi similare, comparând aceste proprietăţi cu cea care trebuie evaluată . Criteriul principal al metodei este acela că valoarea de piață al unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăți comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între imobile similare sau comparabile. . . | Ă Metoda comparaţiilor de piaţă este o metodă globală, care utilizează informaţiile culese, urmărind raportul cerere-ofertă de pe piața imobiliară, de la agenţiile imobiliare, din mass media sau alte surse de informare. Criteriile de care s-a ţinut cont la estimarea valorii asimilate au fost : dimensiunile activului ; poziționarea acestuia ; activitatea desfăşurată ; e stareafizică; e preţul în lei/mp pentru proprietate similară. Plaja de valori este influenţată de mai mulţi factori, cum ar fi caracteristici geotehnice, amplasarea, gradul de uzură, utilitatea terenului, eic La nivelul comunei Curăţele, satul Curăţele este” stabilită o piaţă imobiliară funcţională pentru imobile compuse din terenuri şi construcţii, în sensul că se realizează tranzacţii dar nu regulate şi care oferă informaţii cu privire la preţurile de tranzacţionare pentru astfel de imobile, fapt care duce implicit la posibilitatea aplicării dar nu riguroase a metodei comparţiilior de piaţă. pentru estimarea valorii de piață a imobilului evaluat în prezentul raport de expertizare şi evaluare tehnică, expertul tehnic - evaluator a apelat la informaţiile provenite din tranzacții de proprietăţi imobiliare efectuate în trecut pe piaţa imobiliară, dar şi oferte de ultima oră din zona Coada lacului, Stâna de vale, mai puţin din vatra comunei Curăţele, satul Nimăieşti Coeficientul de corecție aplicat asupra preţurilor din tranzacţii imobiliare similare se bazează pe observaţiile făcute de experiul tehnic - evaluator de-a lungul „timpului. Astfel se estimează că preţul de tranzacţionare al imobilului amplasat în satul Nimăieşti este cuprins în intervalul de valori 10,00 lei ron/mp — 15,00lei ron/mp, de suprafaţa, luând în considerare valoarea terenului în cauză. i Preţul ține seama de caracteristicile fizice ale terenului ( denumirea, forma, dimensiunea la fațadă, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare, sau vedere), topografia: perimetrul, nivelarea, drenajul şi utilităţile : apă, canal, gaze, electricitate, telefon, sunt elemente care influenţează utilizarea terenului şi implicit valoarea acestuia. La determinarea valorii terenului se ţine seama de piaţa actuală cu astfel de. imobile amplasate în zonă dar şi în alte zone, având surse de informare din publicaţiile locale de profil, precum ziarul Crişana, Jurnalul Bihorean sau Jurnalul de Expert tehnic — evaluator, Eugen SABĂU 35 "sa dimineată, sau de la locuitorii comunei, de asemeni se ţine seama de caracteristicile individuale ale imobilului în cauză. Valoarea imobilului în urma aplicării acestei metode este egală cu suma de: Vp = 11.715 lei ron, adică 15,00 lei ron/mp de suprafaţă utilă, rotund :11.700 lei ron. Preţul ţine seama de suprafața totală a terenului supus evaluării, de posibilitatea utilizării, de gradul de ocupare şi de uitilităţile acestui teren. În condiţiile date, valoarea acestui ieren este de cca.. 15,00 lei ron/mp de suprafață, ceea ce înseamnă valoare de piaţă pentru zona în care se afiă amplasat acest . teren luând în considerare starea terenului, calitatea acestuia, situat în zona mărginaşă a satului, aproape de oraşul Beiuş, cu toate utilităţile. Din informaţiile culese de la locuitori satului Curăţele, am constat că imobilele în satul Curăţele, au fost tranzacţionate, funcţie de suprafața acestrora, fiind cuprinse între 2,50 — 15.000 euro (vezi ofertele imobiliare din satul Curăţele, zona Coada Lacului, Stâna de vale, care ajung până la 15-20 euro/mp). Expert tehnic - evaluator, Eugen SABĂU 36 so,