HCL 83/2026 adoptată

BLANARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A.. EVALUARI F16/693/2008: CUI 24317899 EVALUARI PROPRIETĂŢI Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8 sc. 2, ap. 4, județul Dolj. BUNURI IMOBILIARE Tel: 0728977411; 0766444770 MOBILE e-mail: [email protected] EVALUARI DE INTREPRINDERI Nr. raport 2026020601 din 06.02.2026 Nota de comandă 4402 din 13.01.2026 RAPORT DE EVALUARE - ACTIVE/PROPRIETATE IMOBILIARĂ – Stabilirea prețului-prestaței titularului dreptului de superficie, cu titlu oneros, pentru prelungirea pe o perioadă de 5 ani duratei contractului de superficie nr. 2P/05.01.2016, în favoarea societății PAN MED S.R.L., asupra terenului în suprafața de 127 mp, care aparține domeniului privat al municipiului Craiova, situat în Craiova bld. Nicolae Titulescu, nr. 35, bl. I5, județul Dolj CLIENT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 UTILIZATORI DESEMNAȚI: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214, și PAN MED S.R.L. PROPRPIETAR: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 Evaluator autorizat, membru titular ANEVAR NR. LEGITIMAȚIE 10737. -2026-  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE SCRISOARE DE ÎNAINTARE Către: - MUNICIPIUL CRAIOVA Având în vedere comanda nr. 4402 din 13.01.2026, societatea pe care o reprezint a realizat următoarele etape pentru îndeplinirea solicitărilor menționate în contract ce se materializează prin acest raport de evaluare pe care vi-l înaintăm astăzi 06.02.2026. Etapele parcurse pentru realizarea raportului de evaluare sunt următoarele: - Colectarea documentelor și deschiderea dosarului de lucru; - Inspecția imobilului; - Stabilirea, agrearea de ambele părți ai termenilor de referință, ipotezelor și ipotezelor speciale ai evaluarii; - Redactarea raportului de evaluare. Independența Evaluatorului (Consultantului) constă în desfășurarea activității pe baza cunoștințelor și abilităților profesionale și emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influență sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relația comercială a acesteia cu Evaluatorul. Prezentul raport de evaluare se referă la activul tip teren intravilan în suprafața de 127 mp, care aparține domeniului privat al municipiului Craiova, situat în bld. Nicolae Titulescu, nr. 35, bl. I5, județul Dolj. De asemenea, sunt câteva aspecte pe care le considerăm importante de a fi menționate încă de la începutul parcurgerii raportului de evaluare deoarece acestea evidențiază și clarifică modul prin care am aplicat raționamentul profesional și obținut rezultatul prezentat în conținutul acestuia. Utilizarea desemnată a evaluării este asistarea proprietarului pentru stabilirea prețului-prestaței titularului dreptului de superficie, cu titlu oneros, pentru prelungirea pe o perioadă de 5 ani duratei contractului de superficie nr. 2P/05.01.2016, în favoarea societății PAN MED S.R.L., asupra terenului în suprafața de 127 mp, care aparține domeniului privat al municipiului Craiova, situat în Craiova bld. Nicolae Titulescu, nr. 35, bl. I5, județul Dolj, estimându-se valoarea de piață a imobilului în vederea estimării valorii de piață a redevenței (chiriei de piață), în vederea renegocierii acesteia, definită de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2025, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR şi a legislaţiei în vigoare. Inspecția s-a efectuat în prezența reprezentantului beneficiarului. Localizarea proprietății s-a efectuat pe baza documentelor și indicațiilor puse la dispoziția evaluatorului de către beneficiar. În urma analizelor și calculelor efectuate, s-au obținut următoarele valori: 1. Valoarea de piață a terenului, ce stă la baza estimării dreptului de superficie cu titlu oneros, este: Suprafata teren Valoare de piață teren 127,00 mp 221.921,51 lei 43.561,00 euro ( 1.747,41 lei/mp echivalent a 343,00 euro/mp ) 2  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE 2. Valoarea prețului-prestaței titularului dreptului de superficie, cu titlu oneros Suprafata teren Valoare de piață a redevenței anuale 17.754 lei 3.485 euro ( 139,79 lei/mp/an echivalent a 27,44 euro/mp/an ) 127,00 mp Valoare de piață a redevenței lunare 1.479,48 lei 290,41 euro ( 11,65 lei/mp/luna echivalent a 2,29 euro/mp/luna ) Cu considerație, Mihail Dumitru Blanariu 3  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII 5 CERTIFICAREA EVALUATORULUI 8 1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 10 1.1. EVALUATOR 10 1.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI 10 1.3. UTILIZATORI DESEMNAȚI 10 1.4. PROPRIETARI 10 1.5. BENEFICIAR 10 1.6. COMANDĂ/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECȚIEI ȘI EVALUĂRII 10 1.7. IDENTIFICAREA ACTIVELOR/BUNURILOR SUPUSE EVALUĂRII 11 1.8. UTILIZAREA DESEMNATĂ 11 1.9. TIPUL VALORII ESTIMATE ȘI METODOLOGIA EVALUĂRII 11 1.10. DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII 12 1.11. SURSELE DE INFORMARE 13 1.12. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE 14 1.13. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE 14 1.14. UTILIZAREA UNUI SPECIALIST SAU A UNUI FURNIZOR EXTERN DE SERVICII 15 1.15. FACTORI DE MEDIU, SOCIALI ȘI DE GUVERNANȚĂ (ESG) 15 1.16. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE 15 1.17. DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE 16 2 PREZENTAREA DATELOR DE INTRARE ÎN EVALUARE 17 2.1. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE EVALUATE 17 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE. STIUDIU DE VANDABILITATE 19 3.1. DEFINIREA PIEȚEI SPECIFICE 19 3.2. CONSIDERAȚII GENERALE ASUPRA PIEȚEI LOCALE 19 3.3. OFERTA COMPETITIVĂ 20 3.4. CEREREA SOLVABILĂ 21 3.5. CONSIDERATII GENERALE ASUPRA PIEȚEI LOCALE 21 4 EVALUAREA PROPRIUZISĂ 22 4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 22 4.2. METODOLOGIA DE EVALUARE 23 5 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 26 ANEXE 28 4  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE SINTEZA EVALUĂRII Evaluator BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8, sc. 2, ap. 4, județul Dolj, înregistrată la Oficiul Registrului Comerţului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.I.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru Client MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 Utilizatori desemnați MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214, și PAN MED S.R.L. Proprietar MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, județul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 Comanda/contract Comanda nr. 4402 din 13.01.2026 Data raportului 06.02.2026 Data inspectiei Inspecția s-a realizat în data de 06.02.2026, în prezența utilizatorului desemnat Data evaluării 06.02.2026 Curs BNR valabil la data 1 Euro = 5,0945 lei evaluării, 06.02.2026 Identificarea activelor/ Terenul intravilan în suprafața de 127 mp, care aparține domeniului bunurilor supuse evaluării privat al municipiului Craiova, situat în Craiova bld. Nicolae Titulescu, nr. 35, bl. I5, județul Dolj Amplasare Municipiul Craiova, bld. Nicolae Titulescu, nr. 35, bl. I5, judetul Dolj Utilizare existentă Imobilul este un teren intravilan curți construcții ocupat de o construcție aflată în proprietatea societății PAN MED S.R.L. Utilizarea desemnată Asistarea proprietarului pentru stabilirea prețului-prestaței titularului dreptului de superficie, cu titlu oneros, pentru prelungirea pe o perioadă de 5 ani duratei contractului de superficie nr. 2P/05.01.2016, în favoarea societății PAN MED S.R.L., asupra terenului în suprafața de 127 mp, care aparține domeniului privat al municipiului Craiova, situate în bld. Nicolae Titulescu, nr. 35, bl. I5, județul Dolj, estimându-se valoarea de piață a imobilului în vederea estimării valorii de piață a redevenței (chiriei de piață), în vederea renegocierii acesteia, definită de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025 5  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE Tipul valorii estimate Valoarea estimată este valoarea de piață a imobilului utilizată pentru stabilirea prețului- redevenței în vederea concesionării acestuia. Definiţia valorii de piaţă, dată de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR Editia 2025, este: „Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în părțile au acționat fiecare în cunostința de cauză, prudent și fără constrângere”. Pentru determinarea valorii de piață a terenului s-a utilizat metoda comparației directe, conform prevederilor Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025. Prețul - cuantumul prestaței titularului dreptului de superficie este asimilată chiriei de piață în Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR Editia 2025. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare1 ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. (SEV 102, A20.1. “Chiria de piață poate fi utilizată ca tip al valorii la evaluarea unei închirieri sau a unui drept creat prin închiriere. În cazurile în care există contracte de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală iar în alte cazuri chiria de piață .” (SEV102, A20.2) “Chiria contractuală este chiria plătibilă conform clauzelor unui contract efectiv de închiriere. Chiria contractuală poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acesteia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a se putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum și obligațiile locatarului.” (SEV102, A20.4). Pentru determinarea prețului- cuantumului dreptului de superficie cu titlul oneros s-a utilizat metoda capitalizării rentei funciare, conform prevederilor Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2025. Din Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, au fost extrase următoarele standarde în conformitate cu scopul și tipul valorii estimate: - Standarde generale: - SEV 100 Cadrul general al evaluării (IVS 100); - SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101); - SEV 102 Tipuri ale evaluării (IVS 102) - SEV 103 Abordări în evaluare (IVS 103); 6  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE - SEV 104 Informații și date de intrare (IVS 104); - SEV 105 Modele de evaluare (IVS 105); - SEV 106 Documente și raportare (IVS 106) - Standarde pentru active: - SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400); - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile Definiţia valorii de piaţă, dată de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2025, este: „Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ și/sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere ”. Observatii speciale Conform documentelor puse la dispoziție, imobilul aparține domeniului privat al Municipiului Craiova și este liber de sarcini, Prin H.C.L. nr. 526 din 18.12.2025, s-a aprobat constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros, în favoarea societății PAN MED S.R.L.. Terenul ce face obiectul superficiei, este acoperit de o construcție aflată în proprietatea societății PAN MED S.R.L. Abordari/Metode de evaluare utilizate 1. Valoarea de piață a terenului, ce stă la baza estimării dreptului de superficie cu titlu oneros, este: 2. Valoarea prețului-prestaței titularului dreptului de superficie, cu titlu oneros BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.. Evaluator autorizat Administrator, Blănariu Mihail-Dumitru Blănariu Mihail-Dumitru 7  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.-EVALUARI INTREPRINDRI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE CERTIFICAREA EVALUATORULUI Prin prezența, în limita cunostințelor si informațiilor deținute sau care ne-au fost puse la dispoziție, și sub aceasta rezervă, certificăm următoarele: Evaluarea a fost efectuată de persoana care semnează ca evaluator al proprietății iar conformitatea față de respectarea procedurilor interne este verificată de celelalte persoane semnatare. Mentionăm ca în cazul prezentei evaluări, evaluatorul proprietății este BLĂNARIU MIHAIL - DUMITRU, evaluator autorizat, membru titular ANEVAR, identificat cu nr, leg. 10737, administrator al entității BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A., care a realizat evaluarea și inspecția proprietății subiect al evaluării. Afirmațiile proprii ce au fost prezentate și susținute în acest raport sunt adev [...]