HCL 444/2024 adoptată

BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A.. F16/693/2008: CUI 24317899 EVALUĂRI EVALUĂRI Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8 sc. 2, ap. 4, judetul PROPRIETĂȚI BUNURI Dolj. IMOBILIARE MOBILE Tel: 0728977411; 0766444770 e-mail: [email protected] EVALUĂRI DE ÎNTREPRINDERI Nr. raport 2024091216 din 12.09.2024 Nota de comandă 315496 din 06.09.2024 RAPORT DE EVALUARE - PROPRIETATE IMOBILIARĂ – Nume proprietar actual S.C. REYSOL S.R.L. Imobil expropriat Teren intravilan curți construcții, cu suprafața de 38 mp Imobil actual din care face Teren intravilan curți construcții, parte cu suprafața de 578 mp Adresa imobil Mun. Craiova, str. Felix Aderca, nr. 3, jud. Dolj Zonare Craiova Zona A0 Nr. cad. 225394 Carte Funciară 225394 UAT Craiova OBIECTIV DE INVESTIȚII: "Complex sportiv-zona Piața Veche- str. Felix Aderca" CLIENT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediu social în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214 UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediu social în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214. Evaluator membru corporatist ANEVAR Autorizatie ANEVAR nr. 10737 -2024-  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE SCRISOARE DE ÎNAINTARE Către: - MUNICIPIUL CRAIOVA Având în vedere Nota de Comandă nr. 315496 din 06.09.2024, societatea pe care o reprezint a realizat următoarele etape pentru îndeplinirea solicitărilor menționate în Nota de comandă ce se materializeaza prin acest raport de evaluare pe care vi-l înaintăm astăzi 12.09.2024. Etapele parcurse pentru realizarea raportului de evaluare sunt următoarele: - Colectarea documentelor și deschiderea dosarului de lucru; - Inspecția imobilului; - Redactarea raportului de evaluare. Independența Evaluatorului (Consultantului) constă în desfăsurarea activitătii pe baza cunoștințelor și abilităților profesionale și emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influența sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relația comercială a acesteia cu Evaluatorul. Prezentul raport de evaluare se referă la imobilul compus din terenul intravilan, în suprafață de 38 mp, ce face parte din terenul intravilan cu suprafața de 578 mp, identificat cu nr. cad. 225394, înscris în Cartea Funciară nr. 225394 UAT Craiova, situat în Mun. Craiova, str. Felix Aderca, nr. 3, jud. Dolj. De asemenea, sunt câteva aspecte pe care le considerăm importante de a fi menționate încă de la începutul parcurgerii raportului de evaluare deoarece acestea evidențiază și clarifică modul prin care am aplicat raționamentul profesional și obținut rezultatul prezentat în conținutul acestuia: Scopul evaluării este asistarea beneficiarului pentru stabilirea valorii juste de despăgubire, în vederea exproprierii proprietarului imobilului ce face obiectul evaluării, pentru realizarea obiectivului de investiții „"Complex sportiv-zona Piața Veche- str. Felix Aderca", de către Municipiul Craiova. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2022, care încorporează Standardele Internaționale de Evaluare editia 2013, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR și a legislației în vigoare. Inspecția s-a efectuat în prezența reprezentantului beneficiarului. Localizarea proprietății s-a efectuat pe baza documentelor și indicațiilor puse la dispoziția evaluatorului de către beneficiar. Pagina 2  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE Valoarea justă de despăgubire în vederea exproprierii estimață pentru imobilul ce face obiectul evaluării, identificat la poz. 16 din Anexa nr. 2, la H.C.L. 380 din 29.08.2024, se estimează tinând cont de “Studiul de piață privind valorile minime ale proprietățiilor imobiliare din Judetele Dolj, Gorj, Olt și Mehedinți, valabile începând cu anul 2024”, obtinându-se următoarele valori: Nume proprietar actual S.C. REYSOL S.R.L. Imobil expropriat Teren intravilan curți construcții, cu suprafața de 38 mp Imobil actual din care face parte Teren intravilan curți construcții, cu suprafața de 578 mp Adresa imobil Mun. Craiova, str. Felix Aderca, nr. 3, jud. Dolj Zonare Craiova Zona A0 Nr. cad. 225394 Carte Funciară 225394 UAT Craiova Valoarea unitară conform Studiului Teren = 3.940,00 lei/mp (792,12 euro/mp) de piață privind valorile minime ale proprietățiilor imobiliare valabilă începând cu anul 2024 (anexa A9) Valoarea justă de despăgubire (in vederea exproprierii) 149.720,00 lei, echivalent a 30.100,52 euro (38 mp X 3.940,00 lei/mp = 149.720,00 lei, echivalent cu, 38 mp X 792,12 euro/mp = 30.100,52 euro) Nota: 1. suprafețele expropriate și implicit valorile juste de despăgubire vor fi actualizate ulterior în situația în care apar diferențe în urma dezmebrării și intabulării 2. Valoarea justă de despăgubire în vederea exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, estimată nu conține cheltuieli notariale și cadastrale aferente transferului drepturilor de proprietate. Se consideră ca aceste cheltuieli vor fi efectuate de către expropriator. Cu considerație, Mihail Dumitru Blănariu Pagina 3  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE CUPRINS SINTEZA EVALUĂRII 5 CERTIFICAREA EVALUATORULUI 8 1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 10 1.1. EVALUATOR 10 1.2. CLIENT 10 1.3. UTILIZATORI DESEMNAȚI 10 1.4. PROPRIETAR 10 1.5. COMANDĂ/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECȚIEI ȘI EVALUĂRII 10 1.6. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUPUSE EVALUĂRII 10 1.7. OBIECTIVUL DE INVESTIȚII 11 1.8. SCOPUL EVALUĂRII 11 1.9. DEVIERI DE LA STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR ANEVAR 2022 11 1.10. TIPUL VALORII ESTIMATE ȘI METODOLOGIA EVALUĂRII 11 1.11. DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII 12 1.11.1. Etapele parcurse în procesul de documentare 12 1.11.2. Documente de proprietate analizate 13 1.11.3. Declararea conformității cu Standardele de evaluare și legislația în vigoare 13 1.11.4. Legislație specifică aplicabilă scopului evaluării și a tipului de valoare utilizat 13 1.11.5. Restricți/limitări ale procesului de documentare 13 1.12. SURSELE DE INFORMARE 14 1.13. IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE 14 1.13.1 Ipoteze 14 1.13.2. Ipoteze speciale 15 1.14. RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICĂRE 15 1.15. DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE 16 2 PREZENTAREA DATELOR DE INTRARE ÎN EVALUARE 17 2.1. DESCRIEREA PROPRIETAȚII IMOBILIARE EVALUATE 17 2.1.1. Descrierea zonei de amplasare 17 2.1.2. Descrierea propietății imobiliare 18 3 ANALIZA PIEȚEI IMBILIARE. STIUDIU DE VANDABILITATE 19 3.1. DEFINIREA PIEȚEI SPECIFICE 19 3.2. CONSIDERAȚII GENERALE ASUPRA PIEȚEI LOCALE 19 3.3. OFERTA COMPETITIVĂ 20 3.4. CEREREA SOLVABILĂ 20 3.5. CONSIDERAȚII GENERALE ASUPRA PIEȚEI LOCALE 21 4 EVALUAREA PROPRIUZISĂ 22 4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 22 4.2. METODOLOGIA DE EVALUARE 22 4.2.1. Devieri de la standarde 22 5 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 25 ANEXE 27 Pagina 4  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE SINTEZA EVALUĂRII Evaluator BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8, sc. 2, ap. 4, judetul Dolj, înregistrată la Oficiul Registrului Comertului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.I.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru Client MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214 Utilizatori desemnati MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Târgului, nr. 26, județul Dolj, cod poștal, 200632, Cod Fiscal 4417214, și S.C. REYSOL S.R.L. Proprietar Imobilul aparține S.C. REYSOL S.R.L. Comandă/contract Nota de comandă nr. 315496 din data de 06.09.2024 Data raportului 12.09.2024 Data inspecției Inspecția s-a realizat în data de 12.09.2024, în prezența utilizatorului desemnat Data evaluării 12.09.2024 Curs BNR valabil la data 1 Euro = 4,9740 lei evaluării, 12.09.2024 Identificarea proprietății Imobilul compus din terenul intravilan, în suprafața de 38 mp, ce face parte imobiliare supuse din terenul intravilan cu suprafața de 578 mp, identificat cu nr. cad. 225394, evaluării înscris în Cartea Funciară nr. 225394 UAT Craiova Adresa proprietății Mun. Craiova, str. Felix Aderca, nr. 3, jud. Dolj Utilizare existenta Teren intravilan curți construcții Obiectivul de investiții Prin H.C.L. nr. 380 din 29.08.2024, art. 1, se aprobă declararea de utilitate publică de interes local a lucrărilor pentru realizarea obiectivului de investiții "Complex sportiv-zona Piața Veche- str. Felix Aderca". Prin aceeasi hotărâre, la art. 2, se aprobă amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local pentru realizarea obiectivului de investiții "Complex sportiv-zona Piața Veche- str. Felix Aderca", conform planului de situatie prevazut în anexa nr. 1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Scopul evaluării Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în scopul asistării beneficiarului pentru stabilirea valorii juste de despăgubire, în vederea exproprierii proprietarului imobilului ce face obiectul evaluării, pentru realizarea obiectivului de investiții "Complex sportiv-zona Piața Veche- str. Felix Aderca", de către Municipiul Craiova. Pagina 5  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE Valoarea estimată pentru imobilul ce face obiectul evaluării va fi utilizată în scopul declarat și nu vor putea fi folosita de către alte persoane și în alte scopuri Devieri de la Standrardele SEV 100 pct. 60.1: “O „deviere de la standarde” reprezinta o situatie în de Evaluare a Bunurilor care trebuie urmate cerinte legislative părticulare, de reglementare sau ale ANEVAR 2022 altor autorități, cerinte care nu corespund unora dintre cerintele cuprinse în SEV. Devierile au un caracter obligatoriu, în sensul ca, pentru a asigura conformitatea evaluării cu SEV, evaluatorul trebuie sa respecte cerintele juridice, de reglementare și pe cele ale altor autorități adecvate scopului și jurisdictiei evaluării. Evaluatorul poate declara în continuare ca evaluarea a fost efectuată în conformitate cu SEV, atunci când exista devieri de la standarde în astfel de circumstante.” SEV 100 pct. 60.2: „Cerinta de deviere de la SEV, urmare a cerintelor legislative, de reglementare sau cerintelor altor autorități corespunzatoare scopului și jurisdictiei evaluării, prevaleaza asupra tuturor celorlalte cerinte ale SEV.” Tipul valorii estimate Tinâmd cont de cele prezentate la SEV 100, pct. 60.1 și 60.2, se estimeaza o valoare în vederea unei juste despagubiri (valoarea justă de despăgubire) în vederea expropierii pentru lucrari de utilitate publică, conform Legii 255/2010 actualizată, raportata la expertizele intocmite de Camera a Notarilor Publici actualizate. Pentru estimarea valorii juste de despăgubire în vederea exproprierii pentru lucrari de utilitate publică, conform Normelor metodologice din 19 ianuarie 2011 de aplicare a Legii nr. 255/2010 (actualizate), privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, judetean și local, ART. 8: ”ART. 8(1)Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietatilor imobiliare, membru al Asociatiei Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va intocmi raportul de evaluare prevazut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat sa se raporteze la expertizele intocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile și completarile ulterioare. ART. 8(2)Camerele notarilor publici vor pune la dispozitia expropriatorului expertizele prevazute la alin. (1). ART. 8(3)In aplicarea dispozitiilor art.11 alin. (9) din lege, Uniunea Naționala a Notarilor Publici din România va pune la dispozitia evaluatorului, la cerere, expertizele intocmite de camerele notarilor publici Baza de evaluare în prezentul raport de evaluare este Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022, care sunt în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, editia 2013, Standardele Europene de Evaluare editia 2016 și legislatia de expropriere. Valoarea justă este definite astfel: „I. Prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părti identificate, aflate în cunostinta de cauza și hotarâte, care reflecta interesele acelor părti. Pentru utilizare în raportări financiare în baza Standardelor Internaționale de Raportare Financiara,valoarea justă are o semnificatie diferita.” Pagina 6  BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. – EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETATI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE „II. în IFRS 13 „Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii intr-o tranzactie reglementata între participanții de pe piață, la data evaluării." Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situații financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piaț [...]