HCL 439/2018 adoptată

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 Solicitant MUNICIPIUL CRAIOVA Evaluare proprietate imobiliară în vederea stabilirii cuantumului chiriei CABINET MEDICAL STRADA HORIA NR.5 Data: 21.09.2018 1  S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ – CABINET MEDICAL – SITUAT ÎN STRADA HORIA NR.5 CRAIOVA 1. Identificarea și competența evaluatorului – S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2018, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU – administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Contract de achiziție publică de servicii nr.90482/07.06.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Craiova și a comenzii nr.142957/07.09.2018 emisă de Direcția Patrimoniu, Primăria Municipiului Craiova, a efectuat raportul de evaluare a bunului imobil menţionat mai sus, aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova. 2. Identificarea clientului –MUNICIPIULUI CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str.A.I.Cuza nr.7, având cod fiscal 4417214, reprezentat prin Primar – MIHAIL GENOIU. 3. Scopul evaluării – Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii cuantumului chiriei 4. Obiectul supus evaluării – Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Craiova, strada Horia nr.5, formată din cabinet medical situat în Dispensarul Medical din strada Horia nr.5, având o suprafață de 30,61 mp din care 16,56 mp este suprafața cabinetului medical folosit în exclusivitate la care se adaugă 14,05 mp cotă indiviză din spațiile comune. 5. Tipul valorii – este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 – Cadru general, SEV 101 – Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 – Implementare, SEV 103 – Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului – MUNICIPIUL CRAIOVA – domeniul privat 7. Data evaluării – 21.09.2018 Data inspectării bunurilor imobile – 17.09.2018 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - HCL Nr.355/2018 a Consiliului Local al municipiului Craiova - Releveu - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 21.09.2018 9. Valoarea propusă – Raportul de evaluare determină valoarea cuantumului chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea chiriei este : 14,00 Lei / mp/ lună ≈ 3,00 Euro / mp / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea cuantumului chiriei. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu 2 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că :  Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte.  Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport.  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate.  Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.  Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei.  Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România)  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu 3 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării – Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Craiova, strada Horia nr.5, formată din cabinet medical situat în Dispensarul Medical din strada Horia nr.5, având o suprafață de 30,61 mp din care 16,56 mp este suprafața cabinetului medical folosit în exclusivitate la care se adaugă 14,05 mp cotă indiviză din spațiile comune. 1.2. Scopul evaluării – Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii cuantumului chiriei 1.3. Utilizarea evaluării – Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIULUI CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str.A.I.Cuza nr.7, având cod fiscal 4417214, reprezentat prin Primar – MIHAIL GENOIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate – Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 – Cadru general, SEV 101 – Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 – Implementare, SEV 103 – Raportare, SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 – Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”. „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale -4- S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. -5- S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte și din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă – presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei – presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcție de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaș. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriașul o plătește proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriașilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și intreținere a proprietății de către chiriaș și proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaș să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabilește durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum și mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creșteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriașului. f). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriașului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriași, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobișnuită, chiria de piață. -6- S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.060/2018 Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing [...]