HCL 369/2010 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 369 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 30.09.2010; Având în vedere raportul nr.125306/2010 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune însuşirea raportului de evaluare pentru terenurile care urmează a fi concesionate, în vederea construirii de locuinţe, în municipiul Craiova, zona Hanul Roşu, Tarlaua 51, Parcelele 12, 13 şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.175, 176, 177, 178 şi 180/2010; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.217/2010 referitoare la lista nominală cu cetăţenii cărora li se concesionează fără licitaţie publică, terenuri pentru construcţia de locuinţe, în municipiul Craiova, Tarlaua 51, Parcelele 12, 13, zona Hanul Roşu; În temeiul art. 36, alin.2, lit. c coroborat cu alin.5, lit.b, art.45, alin.3, art.123, alin.1 şi art.61, alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare ce are ca obiect stabilirea redevenţei pentru terenurile care urmează a fi concesionate, în vederea construirii de locuinţe, în municipiul Craiova, zona Hanul Roşu, Tarlaua 51, Parcelele 12, 13, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico– Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Constantin RĂDUCĂNOIU Nicoleta MIULESCU  CUPRINS 1. Sumar executiv 1.1 Identificarea proprietatii 1.2 Data evaluarii 1.3 Localizare 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare 1.5 Valoarea finala estimata 1.6 Estimarea valorii redeventei 2. Premisele evaluarii 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului 3. Analiza si descrierea proprietatii 3.1 Identificarea proprietatii 3.2 Descrierea proprietatii 4. Cea mai buna utilizare a terenului 5. Evaluarea proprietatii imobiliare 5.1 Analiza pietei imobiliare 5.2 Metode de evaluare 5.2.1. Abordarea pe baza de comparatii (metoda comparatiei directe) 5.2.2. Metoda extractiei 5.3. Analiza rezultatelor si concluzii 5.4. Estimarea redeventei anuale Anexe Documentar foto 2  1. SUMAR EXECUTIV 1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII Proprietatea subiect este un teren liber, intravilan, situat in Craiova, T 51, p 12-13, zona Hanul Rosu in suprafata totala de 19.974 mp. Dreptul de proprietate asupra terenului evaluat este detinut integral de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA. 1.2 DATA EVALUARII Data evaluarii este 08.09.2010. Cursul BNR din data evaluarii este: 3,33791 lei/$ si 4,2872 lei/euro. Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunilor iulie - august 2010. 1.3 LOCALIZARE Terenul este situat in Craiova, T 51, P12 si 13, zona Hanul Rosu beneficiind de dotarile edilitare si urbane ale zonei. In zona se afla: cartierul rezidential Eurocasa, case de locuit, cimitirul Nisipuri- Dorobanti. Zona are un caracter preponderent rezidential fost teren agricol (islaz). 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE 1 Valoare estimata prin abordarea prin abordarea pe baza de comparatii (metoda comparatiei directe) V = 779.240 lei (cca 11 euro/mp) 2 Valoare estimata prin abordarea prin metoda extractiei V = 671.380 lei (cca 9 euro/mp) 1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA Valoarea finala de piata propusa pentru terenul in suprafata de 19.974 mp este cuprinsa in intervalul: 779.240 lei (cca 11 euro/mp) - 671.380 lei (cca 9 euro/mp) 3  1.6 VALOAREA REDEVENTEI PENTRU TERENUL ANALIZAT ESTE CUPRINSA IN INTERVALUL: 2,04 lei/mp/an, - 2,37 lei/mp/an, Respectiv: 0,17 lei/mp/luna - 0,2 lei/mp/luna Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. Justificarea valorii: Abordarea pe baza comparatiilor (comparatia directa) da imaginea valorii de vanzare pe piata a terenului, desi informatiile de piata sunt in aceasta perioada destul de putine si greu de verificat. Abordarea prin metoda extractiei da o imagine a valorii suficient de precisa in situatia in care exista informatii de piata (oferte de vanzare imobile tip constructie si teren si oferte de pret de la constructori locali) suficiente pentru aplicarea metodei. Limitarile metodei constau in faptul ca aceasta se bazeaza pe niste estimari si previziuni. Datorita faptului ca piata este una inactiva si incerta si diferenŃele intre valori sunt suficient de mici (sub 15%), putem recomanda un interval de valori cuprins intre valorile obtinute prin cele doua metode. 4  2. PREMISELE EVALUARII 2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata a unui teren in suprafata de 19.974 mp, situat in Craiova, T51, P 12 si 13, apartinand CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, in vederea concesionarii conform H.C.L. Craiova, nr. 217/24.06.2010. Pentru determinarea valorii de concesionare, va trebui determinata valoarea de piata a terenului de concesionat. Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluare „Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”. Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt: - abordarea pe baza de costuri; - abordarea pe baza de comparatii; - abordarea pe baza de venit. Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor. Metodologia de evaluare prevede pentru evaluarea terenului, 6 metode de evaluare, ce vor fi detaliate ulterior. Inspectia proprietatii s-a facut de catre evaluator la data de 05.02.2010. Cu aceasta ocazie s-au verificat: - dimensiunile terenului; 5  - aspectul zonei; - existenta si starea utilitatilor; - dimensiunile si starea drumurilor de acces; - natura vecinatatilor. Data evaluarii: 08.09.2010. 2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Obiectul acestui raport il constituie proprietatea imobiliara constituita din terenul in suprafata totala de 19.974 mp, situat in Craiova, T51, P12 si P13, zona Hanul Rosu. Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat apartine CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA. 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza urmatoarelor ipoteze: • raportul de evaluare s-a realizat in conditiile in care nu exista interdictii de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata; • terenul s-a evaluat ca fiind liber, desi la data inspectiei erau ridicate cateva constructii; • informatiile furnizate de catre beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor; • toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate); • se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari; • se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, solului sau subsolului ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor; 6 • se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator; • se presupune ca utilizarea terenului corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista alte servituti decat cele din actele de proprietate atasate; • nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor. Alte conditii generale limitative: • continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor; • posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public; • potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorii nu vor fi solicitati sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta. Responsabilitatea fata de terti: • nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata; • previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare. Limitele acceptarii responsabilitatii evaluatorului sunt in conditiile in care: - beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus; - am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. 7 Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt: - Comanda evaluare 119206/01.09.2010; - Hotararea Consiliului Local Craiova nr. 217 din 24.06.2010, privind concesionarea terenului. - Hotararea nr 300/17.07.2006 privind aprobarea PUD de parcelare a terenului - Contract de schimb nr 518/20.03.2006 si PV 1964/10.09.2006 prin care s-a obtinut terenul. - Hotararea Consiliului Local Craiova nr. 52 din 31.01.2006, privind schimbul de terenuri. - Hotararea Consiliului Local Craiova nr. 205 din 30.08.2001 si Contract Vanzare Cumparare, privind terenul folosit pentru schimb. - Planuri topo-cadastrale; 8  2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre ing. ELENA LUMINITA RAU, membru A.N.E.V.A.R cu legitimatia 7213. Evaluatorul semneaza raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza dupa cum urmeaza: • afirmatiile sustinute in raport sunt reale si corecte; • analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare; • evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; • remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; • acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate; • in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; • in prezent este membru ANEVAR; • certifica faptul ca detine competentele necesare pentru intocmirea acestui raport - Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare (EPI). EXPERT EVALUATOR Ing. ELENA LUMINITA RAU 9  3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETATII Sursele de informatii care au stat la baza prezentului raport au fost: Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, buletinele informative editate de catre ANEVAR); Legislatia in vigoare la data evaluarii; Informatii directe de la institute de proiectare, societati de constructii si furnizori de materiale, materii prime si energie; Oferte pentru vanzari si inchirieri de spatii sau proprietati similare; Presa locala si presa de specialitate. 3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII A. DATE GENERALE Terenul ce urmeaza a fi concesionat nu este grevat de sarcini si nu a iesit din circuitul civil. In urma studierii situatiei de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale terenului evaluat. Avantaje: • Terenul este localizat intr-o zona rezidentiala in dezvoltare in apropierea cartierului rezidential cu circuit inchis Eurocasa; • Terenul are regim intravilan. • Zona dispune de alimentare cu energie electrica, restul utilitatilor fiind la circa 500 m; Dezavantaje: • Accesul nu se poate realiza decat pe una dintre laturile inguste; • Accesul se face pe drum neamenajat; • Utilitati incomplete; • Structura populatiei in zona este eterogena. 10  4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Deoarece zona este rezidentiala, tinand cont si de premizele celei mai bune utilizari: posibila fizic, permisa legal, fezabila financiar si de amplasarea proprietatii consideram ca cea mai buna utilizare a terenului liber este cea rezidentiala. 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 5.1. Analiza pieŃei imobiliare În esenŃă, bilanŃul ultimilor doi ani, arată o evoluŃie descendentă pe toate segmentele economice cu influenŃă asupra pieŃei imobiliare: Macroeconomie: Anul recesiunii Trei trimestre de scadere economica succesiva nu doar ca satisfac clar definitia tehnica a recesiunii, dar sunt de natura sa sperie prin amploarea prabusirii: daca la inceputul lui 2008, economia crestea cu 8,8%, in vara acestui an lucrurile s-au inversat, cu o scadere de 8,8%. Resurse umane: Anul concedierilor Dublarea numarului de someri, inghetarea salariilor, reducerea beneficiilor si, dupa mult timp, lupta seriosa pentru pentru gasirea sau pastrarea unui loc de munca au facut din piata fortei de munca unul dintre cele mai dinamice domenii. Piata auto: victima crizei Industria auto si imobiliarele, adica domeniile care au profitat cel mai mult de pe urma cresterii economiei de dupa 2004, au intrat in soc in 2009 si nici 2010 nu arata prea bine. Dupa ani in care piata parea ca nu se mai oprea din cresteri, lucrurile s-au schimbat dramatic in mai putin de un an si jumatate. Importurile de automobile second-hand, avantajate de o taxa de poluare micsorata si de o inasprire a conditiilor de creditare, au explodat. Potrivit estimarii dealerilor, in 2010 in cel mai bun caz vanzarile se vor mentine la acelasi nivel ca si in 2009. Majoritatea se asteapta la o continuare a declinului de cel putin zece procente. Pe de alta parte, Dacia va lansa Duster, primul SUV din istoria marcii, in timp ce Ford va incepe productia de autoturisme la Craiova. Comert: cu surprize Retelele de magazine, beneficiarele cresterii puterii de cumparare din ultimii ani, au invatat in 2009 ca de la profit la insolvenia nu este o distania atat de mare pe cat credeau. Dupa ani in sir in care retelele s-au intrecut sa anunte investitii mai mari, deschideri 11 mai multe si vanzari in crestere, 2009 a avut efectul unui dus foarte rece pentru toate domeniile din comert: insolventa si falimentul ameninta peste tot. Anul 2010 arata si mai prost cei mai multi dintre retaileri, vazand ca nu pot misca piata cu reduceri, promotii si amanar [...]