HCL 321/2023 Craiova adoptată

EVALUARI DE INTREPRINDERI RAPORT DE EVALUARE - PROPRIETATE IMOBILIARA - Imobilul care apartine domeniului privat al Municipiului Craiova, compus din constructie cu suprafata construit desfasurata de 245 mp si teren aferent, in suprafata de 492 mp din acte si 412 mp din masuratori, situat in Municipiul Craiova, str. Oltet, nr. 23, judetul Dolj CLIENT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214 UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214 PROPRPIETAR: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214 Evaluator membru corporatist ANEVAR. Autorizatie ANEVAR nr. 10737 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂŢI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE SCRISOARE DE INAINTARE Catre: - MUNICIPIUL CRAIOVA Având în vedere Nota de Comanda nr. 176667 din 23.05.2023, societatea pe care o reprezint a realizat următoarele etape pentru îndeplinirea solicitarilor mentionate in Nota de comanda ce se materializează prin acest raport de evaluare pe care vi-l înaintăm astăzi 31.05 .2023. Etapele parcurse pentru realizarea raportului de evaluare sunt următoarele: - Colectarea documentelor și deschiderea dosarului de lucru; - Inspecţia imobilului; - Redactarea raportului de evaluare. Independența Evaluatorului (Consultantului) constă în desfășurarea activităţii pe baza cunoștințelor şi abilităților profesionale și emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influenţă sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relația comercială a acesteia cu Evaluatorul. Prezentul raport de evaluare se referă la imobilul care apartine domeniului privat al Municipiului Craiova, compus din constructie cu suprafata construit desfasurata de 245 mp si teren aferent, in suprafata de 492 mp din acte si 412 mp din masuratori, situat in Municipiul Craiova, str. Oltet, nr. 23, judetul Dolj. De asemenea, sunt câteva aspecte pe care le considerăm importante de a fi menţionate încă de la începutul parcurgerii raportului de evaluare deoarece acestea evidențiază și clarifică modul prin care am aplicat raționamentul profesional şi obținut rezultatul prezentat în conținutul acestuia: Scopul evaluării este estimarea valorii de piata a proprietatii identificate, in vederea vanzarii de catre MUNICIPIUL CRAIOVA. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, care încorporează Standardele Internaţionale de Evaluare ediţia 2013, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR şi a legislaţiei în vigoare. Inspectia s-a efectuat in prezenta reprezentantului beneficiarului. Localizarea proprietatii s-a efectuat pe baza documentelor si indicatiilor puse la dispozitia evaluatorului de catre beneficiar. Valoarea de piata estimată in vederea vanzarii, este: 1.379.001 lei, echivalent a 277.801 euro, din care: Constructie (ruina) 107.345 lei, echivalent a 21.625 euro TI TALIA o ua eren aferent „| 1.271.656 lei, echivalent a 256.176 euro 2 e BLâNAmu* E, - “3 MIHAIL-DutiTay > = .“ . Sale Ai i | „e Pagina 2 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU PFA. — EVALUĂRI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE CUPRINS | 4 SINTEZA EVALUARII CERTIFICAREA EVALUATORULUI 6 1 TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 8 1.1. EVALUATOR 8 1.2. CLIENT 8 1.3. UTILIZATOR DESEMNAT 8 1.4. PROPRIETAR 8 1.5. COMANDA/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECTIEI SI EVALUARII 8 1.6. IDENTIFICAREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUPUSE EVALUARII 8 1.7. SCOPUL EVALUARII 8 1.8. TIPUL VALORII ESTIMATE SI METODOLOGIA EVALUARII 9 1.9. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII 9 1.9.1. Etapele parcurse în procesul de documentare 9 1.9.2. Documente de proprietate analizate 9 1.9.3. Declararea conformitatii cu Standardele de evaluare și legislaţia în viguare 10 1.9.4. Legislaţie specifică aplicabilă scopului evaluării și a tipului de valoare utilizat 10 1.9.5. Restricţii/limitări ale procesului de documentare 10 1.10. SURSELE DE INFORMARE a 10 1.10.1 Informaţii preluate din literatura de specialitate 10 1.10.2. Informatii din piaţa imobiliară 10 1.10.3. Alte surse de informaţii verificate II 1.11. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE 1 1.]1.] Ipoteze II 111.2. ipoteze speciale 12 1.12. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE 12 1.13. DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE 13 2 PREZENTAREA DATELOR DE INTRARE IN EVALUARE 14 2.1. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE EVALUATE 14 2.1.1. Identificarea proprietatii imobiliare evaluata 14 2.1.2. Descrierea juridica 15 2.1.3. Sarcini 15 2.1.4. Descrierea proprietatii Ii) 3 ANALIZA PIETEI IMBILIARE. STIUDIU DE VANDABILITATE 17 3.1. DEFINIREA PIETEI SPECIFICE 17 3.2. CONSIDERATII GENERALE ASUPRA PIETEI LOCALE 17 3.3. OFERTA COMPETITIVA 18 3.4. CEREREA SOLVABILA 19 3-5. CONSIDERATII GENERALE ASUPRA PIETEI LOCALE 19 4 EVALUAREA PROPRIUZISA 20 4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE 20 4.2. METODOLOGIA DE EVALUARE 21 4.2.1. Metoda comparatiilor directe pentru estimarea valorii de piata a terenului 27 5 ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 23 ANEXE 24 Pagina 3 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.E.A. — EVALUĂRI IN TREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE SINTEZA EVALUARII Evaluator BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8, sc. 2, ap. 4, judetul Dolj, înregistrată la Oficiul registrului Comerțului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.1.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru Client MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214 Utilizator desemnat MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214 Proprietar Imobilul apartine domeniului privat al MUNICIPIULUI CRAIOVA Comanda/contract Nota de comanda nr. 176667 din 23.05.2023 Data raportului 31.05.2023 Data inspectiei Inspectia s-a realizat in data de 31.05.2023, in prezenta utilizatorului desemnat Data evaluarii 31.05.2023 Curs BNR valabil la data evaluarii, 31.05.2023 1 Euro = 4,9640 lei Identificarea proprietatii imobiliare supuse evaluarii Constructie si teren Suprafete, nr. cadastral, carte funciara Constructie cu suprafata construit desfasurata de 245 mp, si teren aferent, in suprafata de 492 mp din acte si 412 mp din masuratori, neidentificate cadastral Adresa proprietatii Municipiul Craiova, Oltet, nr. 23, judetul Dolj Utilizare existenta Constructia existenta pe teren se afla in stadiul avansat de degradare fizica Scopul evaluarii Estimarea valorii de piata a proprietatii identificate, in vederea vanzarii de catre MUNICIPIUL CRAIOVA Tipul valorii estimate Valoarea estimată este valorea de piata a imobilului stabilita în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022. Previziunile şi estimările conţinute în raport sunt bazate pe datele culese de pe piaţă, existente în perioada septembrie - noiembrie 2022, Pagina 4 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE pe factorii anticipaţi ai cererii şi ofertei pe termen scurt, aceste previziuni putându-se schimba în funcţie de condiţiile viitoare. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, care încorporează Standardele Internaţionale de Evaluare ediția 2013, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR și a legislaţiei în vigoare. Definiţia valorii de piaţă, dată de Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) în IVS- Cadrul general, care face obiectul Standardelor Internaţionale de Evaluare 2013, este: » Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în părțile au acționat fiecare în cunostiința de cauză, prudent și fără constrângere”. Estimarea valorii de piata a terenului este detaliata în anexele prezentului raport Observatii speciale Conform documentelor puse la dispozitie si atasate prezentului raport de evaluare, imobilul apartine domeniului privat al Municipiului Craiova Propietarulul nu a pus la dispozitie un extras de carte funciara. Evaluarea s-a facut in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini si tranzactionabila. In urma inspectiei s-a constatat ca terenul este acoperit de o constructie aflata in stadiul avansat de degradare ce necesita operatii de consolidare si/sau reconstructie in functie de concluziile rezultate in urma unor expertize tehnice Metode de evaluare Valori rezultate Metoda comparatiilor directe, pentru teren Abordarea prin cost pentru constructie 1.379.001 lei, echivalent a 277.801 euro, din care: Constructie (ruina) 107.345 lei, echivalent a 21.625 euro Teren aferent 1.271.656 lei, echivalent a 256.176 euro BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.. Evaluatorul proprietaţii Ă dministrator, ai Mihail-Dumitru /9 MIHAIL DUMITRU sei Ei ia Nr. 10737 o Ne po valabil 2025 ss N AoyClelizarea: Ep SD Ne Pagina 5 _ BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE CERTIFICAREA EVALUATORULUI Prin prezenta, în limita cunostințelor si informaţiilor deţinute sau care ne-au fost puse la dispoziţie, şi sub aceasta rezervă, certificăm următoarele: Evaluarea a fost efectuată de persoana care semnează ca evaluator al proprietăţii iar conformitatea faţă de respectarea procedurilor interne este verificată de celelalte persoane semnatare. Mentionăm ca în cazul prezentei evaluări, evaluatorul proprietăţii este BLĂNARIU MIHAIL - DUMITRU, evaluator autorizat, membru titular ANEVAR, identificat cu nr, leg. 10737, administrator al entității BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F „A. care a realizat evaluarea și inspecția proprietăţii subiect al evaluării. Afirmațiile proprii ce au fost prezentate şi susținute în acest raport sunt adevarate și corecte; acestea se bazează într-o anumită măsură pe informaţiile primite de la dvs./beneficiar/client sau terte părți implicate în cadrul activităţii de evaluare, de aceea noi am presupus ca informaţiile prezentate nouă de către aceştia au fost de asemenea adevarate, corecte și complete; dacă astfel de informaţii se dovedesc altfel, evaluarea poate fi afectată; Analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai la ipotezele considerate și condiţiile limitative descrise, completate cu notele din cadrul fişelor individuale, şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, nepartinitoare din punct de vedere profesional; Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori ce ar putea reieși din evaluarea noastră care să favorizeze clientul sau legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului ăn funcţie de opinia curenta. Certificăm faptul că deținem cunostintele, informaţiile necesare și experiența relevantă în practică specifică evaluarii proprietăţii în cauza pentru a indeplini misiunea în mod competent. Prin semnarea prezentei declarații subscrisa BLANARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., în calitate de membru titular ANEVAR identificat în tabloul asociaţiei cu nr. leg. 10737, certifică în deplină cunoștință de cauza că la elaborarea prezentului raport de evaluare au participat persoane calificate şi competente să ofere consultanță conform scopului declarat al prezentei lucrări. În vederea realizării raportului de evaluare s-a respectat codul de etică al profesiei şi cerinţele formulate de legislaţia în vigoare care reglementează activitatea de evaluare în România. Având în vedere cele prezentate mai sus certificăm următoarele: - Raportul de evaluare corespunde cerințelor prevăzute în Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022; - Cu excepția persoanelor care au semnat mai jos prezenta declaraţie nu s-a primit asistență profesionala din partea unor terţi; - Rezultatele estimate în cadrul prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori; - Nu există interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare; - Nu există un interes privind parţile implicate în prezenta misiune emisiune de evaluare; Pagina 6 _ BLANARIU MIHAIL-DUMI TRU PFA. — EVALUĂRI INTREPRINDERI, PROPRIETĂ ȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE - Afirmațiile, analizele, opiniile şi concluziile prezentate în cadrul raportului de evaluare sunt adevărate şi corecte, şi reprezintă opiniile şi concluziile personale ale semnatarilor, considerându-le nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Acestea sunt limitate doar de informaţiile deţinute și ipotezele considerate în cadrul prezentului raport de evaluare; - Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat la cerere numai cu acordul scris prelabil al evaluatorului și verificat în conformitate cu SEV 400 — Verificarea evaluării; - Remuneratia evaluatorului nu se stabileste în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obtinere a unui rezultat dorit BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.. Evaluatorul proprietații > Administrator, Mihail-Dumitru Pagina 7 _ BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIE TĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE 1. TERMENII DE REFERINTA Al EVALUARII 1.1. EVALUATOR BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8, sc. 2, ap. 4, judetul Dolj, înregistrată la Oficiul registrului Comerţului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.1.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru 1.2. CLIENT MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214. 1.3. UTILIZATOR DESEMNAT MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. Targului, nr. 26, judetul Dolj, cod postal, 200632, Cod Fiscal 4417214 1.4. PROPRIETAR Imobilul apartine domeniului privat al MUNICIPIULUI CRAIOVA 1.5. COMANDA/CONTRACI, DATA RAPORTULUI, INSPECTIEI SI EVALUARII Comanda/contract : Nota de comanda nr. 176667 din 23.05.2023 Data raportului: 31.05.2023 ; Data inspectiei: Inspectia s-a realizat in data de 31.05.2023, in prezenta utilizatorului desemnat; Data evaluarii: 31.05.2023; Curs BNR valabil la data de: 31.05.2023: 1 Euro = 4,9640 lei. 1.6. IDENTIFICAREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUPUSE EVALUARII Prezentul raport de evaluare se referă la imobilul care apartine domeniului privat al Municipiului Craiova, compus din constructie cu suprafata construit desfasurata de 245 mp si teren aferent, in suprafata de 492 mp din acte si 412 mp din masuratori. Adresa: Municipiul Craiova, str. Oltet, nr. 23, judetul Dolj Utilizarea actuala: Constructia existenta pe teren se afla in stadiul avansat de degradare fizica 1.7. SCOPUL EVALUARII Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în scopul estimarii valorii de piata a proprietatii identificate, in vederea vanzarii de catre MUNICIPIUL CRAIOVA. Pagina 8 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ȘI BUNURI MOBILE Valoarea estimata pentru imobilul ce face obiectul evaluării va fi utilizată în scopul declarat şi nu vor putea fi folosite de către alte persoane și în alte scopuri 1.8. TIPUL VALORII ESTIMATE SI METODOLOGIA EVALUARII Valoarea estimată este valorea de piata a imobilului stabilita in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediţia 2022. Previziunile şi estimările conţinute în raport sunt bazate pe datele culese de pe piaţă, existente în perioada septembrie — noiembrie 2022, pe factorii anticipaţi ai cererii şi ofertei pe termen scurt, aceste previziuni putându-se schimba în funcţie de condiţiile viitoare. Evaluarea a fost facută conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, ediția 2022, care încorporează Standardele Internaţionale de Evaluare ediția 2013, ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR şi a legislaţiei în vigoare. Definiţia valorii de piaţă, dată de Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (VSC) în IVS- Cadrul general, care face obiectul Standardelor Internaţionale de Evaluare 2013, este: » Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ Sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în părțile au acţionat fiecare în cunostiința de cauză, prudent şi fără constrângere”. Pentru estimarea valorii de piata s-a utilizat metoda comparatiilor directe, recunoscuta de Snadnardele de Evaluare a Bunurilor editia 2022. Estimarea valorii de piata a proprietatii este detaliata în anexele prezentului raport 1.9. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII 1.9.1. Etapele parcurse în procesul de documentare Pentru realizarea raportului de evaluare, s-au parcurs urmatoarele etape: - Analiza documentelor și informaţiilor primite de la solicitant/proprietar/destinar la momentul solicitării ferme sau cu ocazia inspecției, pentru evaluare proprietăţii imobiliare subiect; - Preluarea informaţiilor din teren cu ocazia inspecției — informaţii referitoare la proprietatea evaluată şi infomrații cu privire la eventuale imobile aflate în vânzare și/sau de închiriat din vecinătate; - Completarea documentelor necesare întocmirii raportului evaluare dacă în timpul inspecției s-au constatat d.iferenţe între situaţia faptică şi cea scriptică; - Indentificarea dreptului de proprietate evaluat; - Analiza piețeti imobiliare generale și specifice. 1.9.2. Documente de proprietate analizate În cadrul procesului de documentare au fost analizate următoarele documente care atestă dreptul de proprietate asupra imobilelor supuse evaluării. Documentele analizate sunt prezentate mai jos, iar O copie a acestora se regășește în capitolul Anexe: - Nota de comanda nr. 176667 din 23.05.2023; - Hotarire Consiliuliul Local al Municipiului Craiova nr. 557 din 27. 10.2022; - Anexa nr. | Plan de amplasament si delimitare a imobilului; - Anexa nr. 2 Schita topografica; ' - Anexa nr. 3 Studiu de oportunitate; Pagina 9 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUĂRI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE “ȘI BUNURI MOBILE - Raport privind la aprobarea trecerii din domeniul public in domeniul privat al Municipiului Craiova nr. 181545 din 17.10.2022; - Raport de avizare al Directiei Juridice nr. 182262 din 18.10.2022; - Referat de aprobare, Directia de Patrimoniu nr. 179765 din 13.10.2022. 1.9.3. Declararea conformitatii cu Standardele de evaluare și legislaţia în viguare Prezentul raport de evaluare este întocmit în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022. Din Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2022, au fost extrase urmatoarele standarde in conformitate cu scopul si tipul valorii estimate: - Standarde generale: SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general), SEV101 Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101), SEV 102 Documentare si conformare (VS 102, SEV 103 Raportare (IVS 103), SEV 104 Tipuri ale valorii (IVS 104), SEV 105 Abordari si metode de evaluare; - Standarde pentru active bunuri imobile: SEV230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare (VS 400), SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica (EVIP), GEV630 Evaluarea bunurilor imobile; Standarde pentru utilizari specifice: SEV 400 Verificarea evaluarii 1.9.4. Legislaţie specifică aplicabilă scopului evaluării şi a tipului de valoare utilizat — Nu este cazul. 1.9.5. Restricţii/limitări ale procesului de documentare -- Nuau fost analizate alte documente cu excepția celor menționate în conţinutul raportului de evaluare. Evaluatorul nu este res [...]