HCL 297/2025 Craiova adoptată

BLANARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A.. F16/693/2008: CUI 24317899 Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8 sc. 2, ap. 4, judetul Dolj. Tel: 0728977411; 0766064424070 e-mail: pfablanariu(a gmail.com 2025050706 „În n 07.05.2025 80460 din 11.03.2025 IIEVALUARI PROPRIETAȚI EVALUARI BUNURI IMOBILIARE MOBILE RAPORT DE EVALUARE - PROPRIETATE IMOBILIARĂ — Terenul intravilan în suprafață de 240 mp, ce face obiectul contractului de concesiune nr. 274/2006, (cu modificările şi completările ulterioare) ce aparţine domeniului public al municipiului Craiova, situat în Craiova, situat în Parcul Romanescu Nicolae Romanescu, Restarurantul Romantic şi terasa adiacentă, judeţul Dolj CLIENT: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, judetul Dolj. cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 UTILIZATORI DESEMNAȚI: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, judetul Dolj. cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214, şi FANTY GRUP S.R.L. PROPRIETAR: MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7. judetul Dolj. cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 Evaluator membru corporatist ANEVAR Autorizatie ANEVAR nr. 10737 -2025- BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE SCRISOARE DE INAINTARE Catre: - MUNICIPIUL CRAIOVA Având în vedere Nota de comandă nr. 80460 din 11.03.2025, societatea pe care o reprezint a realizat următoarele etape pentru îndeplinirea solicitărilor mentionate în Nota de comandă ce se materializează prin acest raport de evaluare pe care vi-l înaintăm astăzi 07.05.2025. Etapele parcurse pentru realizarea raportului de evaluare sunt următoarele: - Colectarea documentelor şi deschiderea dosarului de lucru; - Inspecţia imobilului; - Redactarea raportului de evaluare. Independenţa Evaluatorului (Consultantului) constă în desfăşurarea activităţii pe baza cunoştinţelor şi abilităţilor profesionale şi emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influență sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relaţia comercială a acesteia cu Evaluatorul. Prezentul raport de evaluare se referă la terenul intravilan în suprafață de 240 mp, ce face obiectul contractului de concesiune nr. 274/2006, (cu modificările şi completările ulterioare) ce aparține domeniului public al municipiului Craiova, situat in Craiova, situat în Parcul Romanescu Nicolae Romanescu, Restarurantul Romantic și terasa adiacentă,judeţul Dolj. De asemenea, sunt câteva aspecte pe care le considerăm importante de a fi menţionate încă de la începutul parcurgerii raportului de evaluare deoarece acestea evidenţiază şi clarifică modul prin care am aplicat raţionamentul profesional şi obţinut rezultatul prezentat în conţinutul acestuia. Scopul evaluării este asistarea proprietarului pentru renegocierea contractului de concesiune nr. 274/2006 (cu modificările și completările ulterioare), încheiat între MUNICIPIUL CRAIOVA şi FANTY GRUP S.R.L., estimându-se valoarea de piaţă a imobilului în vederea estimării valorii de piață a redevenţei în vederea renegocierii acesteia, definită de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022. Pentru determinarea valorii de piaţă a terenului s-a utilizat metoda comparaţiei directe, iar pentru determinarea preţului- redevenţei în vederea concesionării s-a utilizat metoda actualizării- analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), conform prevederilor Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022 — ed. lroval — Bucureşti. Inspecţia s-a efectuat în prezenta reprezentantului utilizatorului desemnat. Localizarea terenului s-a efectuat pe baza documentelor şi indicatiilor puse la dispoziția evaluatorului. Valoarea de piaţă teren concesionat în baza contractului nr. 274/2006, raportată (abordarea prin comparaţie directă), este: Suprafaţă teren Valoare de piaţă teren 240,00 mp 575.204 lei echivalenta 114.178 euro] ( 2.396,68 lei/mp__ echivalenta 475,74 euro/mp __) Pagina 2 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE Valoarea estimată a preţului — redevenței, în vederea concesionării, obţinută prin metoda actualizării, este: Suprafaţă teren Valoare de piață a redevenţei anuale 74.482 lei echivalent a 14.785 euro|( 310,34 lei/mp/an__echivalent a 61.60 euro/mp/an ) 240,00 mp Valoare de piaţă a redevenţei lunare 6.207 lei echivalent a 1.232 euro] (25.86 lei/mp/lună echivalent a 5,13 euro/mp/lună ) Cu consideraţie, Mihail Dumitri Pagina 3 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE | CUPRINS SINTEZA EVALUARII 5 CERTIFICAREA EVALUATORULUI 8 1 TERMENII DE REFERINŢĂ AL EVALUĂRII 10 1.1. EVALUATOR 10 1.2. CLIENT 10 1.3. UTILIZATORI DESEMNATI 10 1.4. PROPRIETAR 10 1.5. COMANDA/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECTIEI SI EVALUARII 10 1.6. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUPUSE EVALUARII 10 1.7. SCOPUL EVALUARII N 1.8. TIPUL VALORII ESTIMATE şi METODOLOGIA EVALUARII N 1.9. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII N 1.9.1. Etapele parcurse în procesul de documentare II 1.9.2. Documente de proprietate analizate 12 1.9.3. Declararea conformitatii cu Standardele de evaluare şi legislaţia în viguare 12 1.9.4. Legislaţie specifică aplicabilă scopului evaluării şi a tipului de valoare utilizat 12 1.9.5. Restricţii/limitări ale procesului de documentare 12 1.10. SURSELE DE INFORMARE 13 1.10. Informaţii preluate din literatura de specialitate 13 1.10.2. Informatii din piaţa imobiliară 13 1.10.3. Alte surse de informaţii verificate 13 1.11. IPOTEZE și IPOTEZE SPECIALE 13 1.11.1 Ipoteze 13 1.11.2. Ipoteze speciale 15 1.12. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE 15 1.13. DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE 15 2 PREZENTAREA DATELOR DE INTRARE în EVALUARE 16 2.1. DESCRIEREA proprietaţil IMOBILIARE EVALUATE 16 2.1.1. Identificarea proprietaţii imobiliare evaluata 16 2.1.2. Descrierea juridica 17 2.1.3. Sarcini 17 2.1.4, Descrierea proprietaţii 17 3 ANALIZA PIETEI IMBILIARE. STIUDIU DE VANDABILITATE 18 3.1. DEFINIREA PIETEI SPECIFICE 18 3.2. CONSIDERATII GENERALE ASUPRA PIETEI LOCALE 18 3.3. OFERTA COMPETITIVA 19 3.4. CEREREA SOLVABILA 20 3.5. CONSIDERATII GENERALE ASUPRA PIETEI LOCALE 20 4 EVALUAREA PROPRIUZISA 21 4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 21 4.2. METODOLOGIA DE EVALUARE 22 4.2.1. Metoda comparatiilor directe pentru estimarea valorii de piață a terenului 22 4.2.2. Metoda actualizării- analiza fluxului de numerar actualizat (DCE) 23 5 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 26 ANEXE 28 Pagina 4 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE SINTEZA EVALUĂRII Evaluator BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. Il, bl. C8, sc. 2, ap. 4, judetul Dolj, înregistrată la Oficiul registrului Comerţului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.1.:24317899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru Client MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, judetul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214 Utilizatori desemnati MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, judetul Dolj, cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214, şi FANTY GRUP S.R.L. Proprietar Imobilul aparţine domeniului public al MUNICIPIULUI CRAIOVA Comandă/contract Nota de comandă nr. 80460 din 11.03.2025 Data raportului 07.05.2025 Data inspecției Inspecţia s-a realizat în data de 07.05.2025, în prezenta utilizatorului desemnat Data evaluării 07.05.2025 Curs BNR valabil la data evaluării, 07.05.2025 1 Euro = 5,0378 lei Identificarea proprietăţii imobiliare supuse evaluării Terenul intravilan în suprafață de 240 mp, ce face obiectul contractului de concesiune nr. 274/2006, (cu modificările şi completările ulterioare) ce aparţine domeniului public al municipiului Craiova. Suprafeţe, nr. cadastral, carte funciară Terenul ce face obiectul contractului de concesiune nr. 274/2006, are suprafaţa de 240 mp Adresa proprietății Municipiul Craiova, Situat în Parcul Romanescu Nicolae Romanescu, Restarurantul Romantic şi terasa adiacentă, județul Dolj. Utilizare existentă Terenul este acoperit cu construcţie restaurant si terasa aferentă Scopul evaluării Asistarea proprietarului pentru renegocierea contractului de concesiune nr. 274/2006 (cu modificările și completările ulterioare), încheiat între MUNICIPIUL CRAIOVA şi FANTY GRUP SRL, estimându-se valoarea de piaţă a imobilului în vederea estimării valorii de piață a redevenţei în vederea renegocierii acesteia, definită de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022 Tipul valorii estimate Valoarea estimată este valoarea de piaţă a terenului utilizat pentru stabilirea preţului- redevenţei în vederea concesiunea acestuia. Definiţia valorii de piaţă, dată de Standardele de Evaluare a Pagina $ BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE Bunurilor ANEVAR Editia 2022, este: „Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în părțile au acționat fiecare în cunostința de cauză, prudent şi fără constrângere”. Pentru determinarea valorii de piaţă a terenului s-a utilizat metoda comparaţiei directe, conform prevederilor Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2022 — ed. lroval — Bucureşti Redevenţa de piată este asimilată chiriei de piaţă în Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR Editia 2022 “Chiria de piaţă este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvare, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunostința de cauză, prudent și fără constrângere”.(SEV 230, C9) “Comentariile prezentate pentru definiţia similară a valorii de piaţă din SEV - Cadrul general pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea definiţiei chiriei de piaţă. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestaţii sau facilităţi speciale. „Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanţii de pe piaţă. Mărimea Chiriei de piaţă ar trebui să fie prezentată numai în corelaţie cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.” (SEV230, C10) “Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plăţii chiriei şi baza calculării variațiilor acesteia sunt stipulate în contractul de închiriere şi trebuie să fie identificate şi înţelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum şi obligaţiile locatarului.” (SEV230, C11). Pentru determinarea preţului- redevenţei în vederea concesionării acestuia s-a utilizat metoda actualizării- analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), conform prevederilor Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2022 Observatii speciale Conform documentelor puse la dispoziţie, imobilul aparţine domeniului public al Municipiului Craiova şi este liber de sarcini, Prin H.C.L. nr. 28 din 30.01.2025, s-a aprobat modificarea contractului de concesiune nr. 274/2006, în sensul majorării suprafeţei terenului, de la 67,45 mp, la 240 mp, situat în Parcul Nicolae Romanescu, aferent Restaurantului Romantic și a terasei aferente, şi renegocierea redevenţei pentru acest teren. Terenul ce face obiectul contractului de concesiune nr. 274/2006 este acoperit cu construcţie restaurant si terasa aferentă Pagina 6 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE Abordări / Metode de evaluare, Valori rezultate Valoarea de piaţă teren concesionat în baza contractului nr. 274/2006, raportată (abordarea prin comparaţie directă), este: Suprafaţă teren Valoare de piaţă teren 240,00 mp 575.204 lei echivalenta 114.178 euro] 2.396,68 lei/mp__ echivalent a 475,74 euro/mp ___) Valoarea estimată a prețului — redevenței, în vederea concesionării, obţinută prin metoda actualizării, este: Suprafaţă teren Valoare de piaţă a redevenţei anuale 74.482 lei echivalenta 14.785 euro] 310,34 lei/mp/an__ echivalenta 61.60 euro/mp/an ) 240,00 mp Valoare de piaţă a redevenţei lunare 6.207 _lei echivalent a 1.232 euro] ( 25,86 lei/mp/lună echivalenta 5,13 euro/mp/lună ) BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.. Evaluatorul proprietaţii (Cc „EVâltA(oj autorizat “ Blănariu Mi Dumitru MIHAIL DUMITRU AM Nr E, 5 9, „ Co 2025 Dă, > _ Teototiare: ci, £? | cu a să Pagina 7 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE CERTIFICAREA EVALUATORULUI Prin prezenta, în limita cunostinţelor şi informaţiilor deţinute sau care ne-au fost puse la dispoziţie, şi sub aceasta rezervă, certificăm următoarele: Evaluarea a fost efectuată de persoana care semnează ca evaluator al proprietăţii iar conformitatea faţă de respectarea procedurilor interne este verificată de celelalte persoane semnatare. Mentionăm ca în cazul prezentei evaluări, evaluatorul proprietăţii este BLĂNARIU MIHAIL - DUMITRU, evaluator autorizat, membru titular ANEV AR, identificat cu nr, leg. 10737, administrator al entității BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A., care a realizat evaluarea şi inspecția proprietăţii subiect al evaluării. Afirmațiile proprii ce au fost prezentate şi susținute în acest raport sunt adevarate şi corecte; acestea se bazează într-o anumită măsură pe informaţiile primite de la dvs./beneficiar/client sau terte părți implicate în cadrul activităţii de evaluare, de aceea noi am presupus ca informaţiile prezentate nouă de către aceștia au fost de asemenea adevarate, corecte şi complete; dacă astfel de informaţii se dovedesc altfel, evaluarea poate fi afectată; Analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai la ipotezele considerate şi condiţiile limitative descrise, completate cu notele din cadrul fişelor individuale, şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, nepartinitoare din punct de vedere profesional; Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori ce ar putea reieşi din evaluarea noastră care să favorizeze clientul sau legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului ăn funcție de opinia curenta. Certificăm faptul că deținem cunostintele, informaţiile necesare şi experienţa relevantă în practică specifică evaluarii proprietăţii în cauza pentru a indeplini misiunea în mod competent. Prin semnarea prezentei declaraţii subscrisa BLANARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., în calitate de membru titular ANEVAR identificat în tabloul asociaţiei cu nr. leg. 10737, certifică în deplină cunoştinţă de cauza că la elaborarea prezentului raport de evaluare au participat persoane calificate şi competente să ofere consultanță conform scopului declarat al prezentei lucrări. În vederea realizării raportului de evaluare s-a respectat codul de etică al profesiei şi cerinţele formulate de legislaţial în vigoare care reglementează activitatea de evaluare în România. Având în vedere cele prezentate mai sus certificăm următoarele: - Raportul de evaluare corespunde cerințelor prevăzute în Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022; - Cu excepția persoanelor care au semnat mai jos prezenta declaraţie nu s-a primit asistență profesionala din partea unor terți; - Rezultatele estimate în cadrul prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori; - Nu există interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare; - Nu există un interes privind parţile implicate în prezenta misiune emisiune de evaluare; - Afirmațiile, analizele, opiniile şi concluziile prezentate în cadrul raportului de evaluare sunt adevărate şi corecte, şi reprezintă opiniile şi concluziile personale ale semnatarilor, Pagina 8 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE considerându-le nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Acestea sunt limitate doar de informaţiile deţinute şi ipotezele considerate în cadrul prezentului raport de evaluare; - Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat la cerere numai cu acordul scris prelabil al evaluatorului şi verificat în conformitate cu SEV 400 — Verificarea evaluării: - Remuneratia evaluatorului nu se stabileste în funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obtinere a unui rezultat dorit BLĂNARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A.. Evaluatorul proprietaţii in inistrator, Evaluator autorizat Mihail-Dumitru _ Blănariu Mihail-Dumitru / PAS 3 stor urari AU î / BLANARIU it (E MIHAIL DUMITRU g ) >, (8 Legtimatia Nr. 10737 NE pi Valabil 2025 ; N), -——— Sihtarea: ei, OV Pagina 9 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE 1. TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII 1.1. EVALUATOR BLĂNARIU MIHAIL DUMITRU P.F.A., cu sediul în Craiova, str. Nanterre, nr. 11, bl. C8, sc. 2, ap. 4, judetul Dolj, înregistrată la Oficiul registrului Comerţului Dolj, sub nr. F16/693/2008, C.U.1.:243 17899, nr. leg. 10737, reprezentată de domnul Blanariu Mihail-Dumitru 1.2. CLIENT MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, judetul Dolj. cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214. 1.3. UTILIZATORI DESEMNATI MUNICIPIUL CRAIOVA, cu sediul în Craiova, str. A.I. Cuza, nr. 7, judetul Dolj. cod postal, 200585, Cod Fiscal 4417214, şi FANTY GRUP S.R.L. Alţi utilizatori: Nu este cazul 1.4. PROPRIETAR Imobilul aparţine domeniului public al MUNICIPIULUI CRAIOVA 1.5. COMANDA/CONTRACT, DATA RAPORTULUI, INSPECȚIEI ȘI EVALUĂRII Comandă/contract : Nota de comandă nr. 80460 din 11.03.2025 Data raportului: 07.05.2025 ; Data inspecției: Inspecţia s-a realizat în data de 07.05.2025, în prezenţa utilizatorului desemnat; Data evaluării: 07.05.2025 Curs BNR valabil la data de: 07.05.2025: 1 Euro = 5,0378 lei. 1.6. IDENTIFICAREA PROPRIETATI IMOBILIARE SUPUSE EVALUARII Prezentul raport de evaluare se referă la intravilan în suprafață de 240 mp, ce face obiectul contractului de concesiune nr. 274/2006, (cu modificările şi completările ulterioare) ce aparține domeniului public al municipiului Craiova. Adresa: Municipiul Craiova, situat în Parcul Romanescu Nicolae Romanescu, Restarurantul Romantic şi terasa adiacentă.județul Dolj Utilizarea actuală: Terenul este acoperit cu platformă betonată, pavată şi folosită ca drum-cale de acces Pagina 10 BLANARIU MIHAIL-DUMITRU P.F.A. — EVALUARI INTREPRINDERI, PROPRIETĂȚI IMOBILIARE ŞI BUNURI MOBILE 1.7. SCOPUL EVALUĂRII Scopul evaluării este asistarea proprietarului pentru renegocierea contractului de concesiune nr. 274/2006 (cu modificările şi completările ulterioare), încheiat între MUNICIPIUL CRAIOVA şi FANTY GRUP S.R.L.. estimându-se valoarea de piaţă a imobilului în vederea estimării valorii de piaţă a redevenţei în vederea renegocierii acesteia. definită de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022. Valoarea estimată pentru imobilul ce face obiectul evaluării va fi utilizată în scopul declarat şi nu vor putea fi folosite de către alte persoane şi în alte scopuri 1.8. TIPUL VALORII ESTIMATE ȘI METODOLOGIA EVĂLUARII Valoarea estimată este valoarea de piaţă a imobilului utilizată pentru stabilirea prețului- redevenţei în vederea concesionării acestuia. Definiţia valorii de piaţă, dată de Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR Editia 2022, este: „Valoarea [...]