HCL 21/2010 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR.21 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 28.01.2010; Având în vedere raportul nr. 7548/2010 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune însuşirea raportului de evaluare şi aprobarea Caietului de Sarcini, în vederea concesionarii terenului situat în municipiul Craiova, str.Calea Unirii, nr.198- 200, bl.36A - bl.37A şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.5, 7, 8, 9, 10/2010; Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.523/2009 referitoare la concesionarea prin negociere directă a unui teren aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova, în vederea extinderii imobilului cu destinaţia de spaţiu comercial „Cofetăria Parc”; În temeiul art. 36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.b, art.45, alin.3, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare a terenului în suprafaţă de 48 mp, aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova, situat în str.Calea Unirii, nr.198-200, bl.36A - bl.37A, prevăzut în anexa nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Se aprobă Caietul de Sarcini referitor la concesionarea prin negociere directă, pe o perioadă de 49 de ani, către S.C. COFETĂRIA PARC S.R.L., a terenului prevăzut la art. 1, în vederea extinderii imobilului cu destinaţia de spaţiu comercial, prevăzut în anexa nr.2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu, Direcţia Economico– Financiară şi S.C. COFETĂRIA PARC S.R.L. vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Virgil BOBOC Nicoleta MIULESCU  S.C. – ING PROEV- S.R.L. CRAIOVA Str. Ion Mincu, nr. 22 - Craiova, jud. Dolj, România. tel: 0251/ 542065; 0251/ 412636; 0722/541144 TEREN PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA CRAIOVA, Str.Unirii, nr. 198-200, bl.36A-bl.37A Faza: RAPORT DE EVALUARE Beneficiar: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA Ex. nr. Data: IANUARIE 2010  CUPRINS 1. Sumar executiv 1.1 Identificarea proprietatii 1.2 Data evaluarii 1.3 Localizare 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare 1.5 Valoarea finala estimata 2. Premisele evaluarii 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului 3. Analiza si descrierea proprietatii 3.1 Identificarea proprietatii 3.2 Descrierea proprietatii 4. Cea mai buna utilizare a terenului 5. Evaluarea proprietatii imobiliare 5.1 Analiza pietei imobiliare 5.2 Metodologia utilizata 5.3 Metode de evaluare 5.3.1. Abordarea prin comparatii (metoda comparatiei relative) 5.3.2. Abordarea prin metoda reziduala 5.4 Analiza rezultatelor si concluzii 5.5 Determinarea redeventei Anexe Documentar foto  1. SUMAR EXECUTIV 1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII Proprietatea de evaluat este un teren apartinand domeniului privat al municipiului Craiova, situat pe Str. Unirii,nr.198-200, bl.36A-37A, in suprafata totala de 48 mp (conform Hotararii nr. 523/26.11.2009 a Consiliului Local al Municipiului Craiova). Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare de evaluat este detinut integral de Consiliul Local Craiova. 1.2 DATA EVALUARII Data evaluarii este 11.01.2010. Cursul BNR din data evaluarii este: 2,8489 lei/$ si 4,1383 lei/euro. Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunii decembrie 2009 –ianuarie 2010. 1.3 LOCALIZARE Imobilul de evaluat este situat in Craiova, str. Unirii,nr.198-200, bl.36A-37A (zona Parc Romanescu), beneficiind de dotarile complexe, edilitare si urbane ale zonei. Zona are un caracter preponderent rezidential dar si de prestari servicii. 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE 1 Valoare estimata prin abordarea prin comparatia vanzarilor V = 39.100lei (cca 197 euro/mp) 2 Valoare estimata prin abordarea prin metoda reziduala V = 41.400lei (cca 208 euro/mp) 1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA Valoarea finala de piata propusa pentru concesionarea terenului in suprafata de 48 mp este de: 39.400lei (cca 197 euro/mp)  1.6 VALOAREA REDEVENTEI PENTRU TERENUL ANALIZAT ESTE: 104,67 lei/mp/an, respectiv 8,72lei/mp/luna TOTAL:5.023,95 lei/an, respectiv 418,66lei/luna Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. Justificarea valorii alese: Valoarea estimata prin abordarea pe bază de venituri reprezinta un indicator al pretului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piata. Valoarea estimata prin abordarea prin comparative este obtinuta din analiza unor date si informatii de pe piata, continand elemente previzionale rezonabile. Din punct de vedere al surselor de informaŃii, abordarile aplicate sunt considerate de incredere, la ambele metode fiind utilizate informaŃii de piaŃă considerate de încredere. Avand in vedere, pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea celor 2 metode de evaluare, relevanta acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si, pe de alta parte, scopul evaluarii si caracteristicile proprietatii imobiliare valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicarii metodei comparatiilor.  2. PREMISELE EVALUARII 2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata a unui teren in suprafata de 48 mp, situat in Str. Unirii,nr.198-200, bl.36A-37A, in vederea concesionarii conform H.C.L. Craiova, nr. 523/26.11.2009. Pentru determinarea valorii de concesionare, va trebui determinata valoarea de piata a terenului de concesionat. Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluare „Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”. Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt: - abordarea pe baza de costuri; - abordarea pe baza de comparatii; - abordarea pe baza de venit. Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor. Metodologia de evaluare prevede pentru evaluarea terenului, 6 metode de evaluare, ce vor fi detaliate ulterior. Inspectia proprietatii s-a facut de catre evaluator la data de 11.01.2010. Cu aceasta ocazie s-au verificat: - dimensiunile terenului; - aspectul zonei; - existenta si starea utilitatilor; - dimensiunile si starea drumurilor de acces; - natura vecinatatilor. Data evaluarii: 11.01.2010.  2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului. Obiectul acestui raport il constituie proprietatea imobiliara constituita din terenul in suprafata totala de 48 mp situat in CRAIOVA, Str. Unirii,nr.198-200, bl.36A-37A. Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat apartine Consiliului Local al Municipiului Craiova. Proprietatea este propusa spre concesionare conform Hotararii nr. 523/26.11.2009. 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza urmatoarelor ipoteze: • raportul de evaluare s-a realizat in conditiile in care nu exista interdictii de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata; • valoarea stabilita de catre evaluator este o valoare minima, ce va fi utilizata pentru negocierea concesiunii; • Proprietatea de evaluat nu dispune de masuratori cadastrale. Evaluatorul a efectuat calculele pe datele din HCL 523/26.11.2009, urmand ca in momentul in care se vor efectua masuratorile cadastrale, la cererea beneficiarului, evaluatorul sa corecteze valoarea de vanzare obtinuta, cu diferentele de suprafata rezultata. • informatiile furnizate de catre beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor; • toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate); • se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari; • se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor; • se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si  republicane privind mediul inconjurator; • se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice; • se presupune ca utilizarea terenului si a constructiei corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista nici o servitute; • nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor. Alte conditii generale limitative: • orice proportie din valoarea totala estimata in raport, intre teren si constructii, este aplicabila numai pentru utilizarea luata in considerare, iar valorile nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; • continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor; • posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public; • potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorii nu vor fi solicitati sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta. • nu s-a pus la dispozitia evaluatorilor nici un alt document (cu exceptia Hotararii Consiliului Local nr. 523 din 26.11.2009) care sa ateste dreptul de proprietate asupra imobilului analizat; Responsabilitatea fata de terti: • nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata; • previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt  si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare. Limitele acceptarii responsabilitatii evaluatorului sunt in conditiile in care: - beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus; - am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt: - Hotararea nr. 523 din 26.11.2009 a Consiliului Local al Municipiului Craiova; - Releveu - Anexa la Hotararea 523/26.11.2009; - Certificat de Urbanism 2994/28.12.2009.  2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre ing.Badeanu Radu, membru A.N.E.V.A.R cu legitimatia 6138. Evaluatorul semneaza raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza dupa cum urmeaza: • afirmatiile sustinute in raport sunt reale si corecte; • analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare; • evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; • remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; • acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate; • in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR; • in prezent este membru ANEVAR; • certifica faptul ca detine competentele necesare pentru intocmirea acestui raport - Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare (EPI). EXPERT EVALUATOR Ing.Badeanu Radu  3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETATII Sursele de informatii care au stat la baza prezentului raport au fost: Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, buletinele informative editate de catre ANEVAR); Legislatia in vigoare la data evaluarii; Caietul de sarcini si Contractul de prestari servicii incheiat cu Consiliului Local Municipal Craiova; Hotararea nr. 523 din 26.11.2009 a Consiliului Local Municipal Craiova. Informatii directe de la institute de proiectare, societati de constructii si furnizori de materiale, materii prime si energie; Oferte pentru inchirieri de spatii sau proprietati similare; Presa locala si presa de specialitate. 3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII A. DATE GENERALE Activul ce urmeaza a fi instrainat nu este grevat de sarcini si nu a iesit din circuitul civil. In urma studierii situatiei de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale activului evaluat. Avantaje: • Imobilul este localizat in zona semicentrala a orasului Craiova, zona cu activitati si utilitati diverse, in principal preponderent comercial, dar si cultural, invatamant si de prestari servicii; • Zona dispune de urmatoarele utilitati: energie electrica, gaze, apa si canalizare; Dezavantaje: • Accesul se face prin intermediul unei alei, prin spatele blocurilor, neexistand acces direct la strada; • Terenul are dimensiuni reduse; • La data evaluarii exista o constructie pe terenul respectiv.  4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Deoarece zona este preponderent rezidentiala - prestari de servicii si datorita amplasarii defavorabile - in spatele blocurilor 36A si 37A, consideram ca cea mai buna utilizare a terenului construit este cea de dependinta. 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 5.1. Analiza pieŃei imobiliare PiaŃa specifică PiaŃa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preŃului. Conceptul de piaŃă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacŃiona fără restricŃii, între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alŃi factori de stabilire a preŃului, în funcŃie de capacitatea şi cunoştinŃele proprii, de imaginea proprie asupra utilităŃii relative a bunurilor şi/sau serviciilor şi de nevoile şi dorinŃele individuale. O piaŃă poate fi locală, regională, naŃională sau internaŃională. PiaŃa imobiliară este constituită dintr-un grup de persoane, fizice sau juridice, care sunt în contact unele cu altele, în scopul de a efectua tranzacŃii imobiliare. Cadrul legal în care funcŃionează piaŃa imobiliară a fost creat după anul 1990, de către noul sistem legislativ, având ca punct de referinŃă reglementările cu privire la fondul funciar, casele naŃionalizate, planurile de urbanism locale, autorizarea construcŃiilor, impozitarea etc. PiaŃa imobiliară nu este o piaŃă eficientă precum cea de bunuri şi servicii, ea fiind foarte sensibilă la schimbările situaŃiei economice. Pe de altă parte, valoarea relativ mare a proprietăŃilor imobiliare necesită o putere de cumpărare mare şi, prin urmare, pieŃele imobiliare sunt sensibile la schimbările survenite în situaŃia economică a populaŃ [...]