HCL 203/2010 adoptată

MUNICIPIUL CRAIOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA HOTĂRÂREA NR. 203 Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în şedinţa ordinarã din data de 27.05.2010; Având în vedere raportul nr.71730/2010 întocmit de Direcţia Patrimoniu prin care se propune aprobarea însuşirii rapoartelor de evaluare a bunurilor ce aparţin domeniului privat al municipiului Craiova, amplasate pe terenurile, proprietate particulară, din municipiul Craiova, str.Caracal, nr.150 A, respectiv str.Caracal, nr.150 B şi rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.75, 76, 77, 79, 80/2010; Potrivit prevederilor Legii nr.213/1998 privind proprietatea public şi regimul juridic al acesteia; În conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.16/2010 referitoare la vânzarea prin negociere directă a bunurilor aparţinând domeniului privat al municipiului Craiova, către proprietarii terenurilor pe care sunt amplasate acestea, situate în municipiul Craiova, str. Caracal, nr.150 A (fost 152) şi str. Caracal, nr. 150 B (fost 152A); În temeiul art.36 alin.2 lit.c coroborat cu alin.5 lit.b, art.45 alin.3, art.123 şi art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administraţia publică locală; HOTĂRĂŞTE: Art.1. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare a bunurilor ce aparţin domeniului privat al municipiului Craiova, amplasate pe terenul, proprietate particulară, situate în str.Caracal, nr.150 A, prevăzut în anexa nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2. Se aprobă însuşirea raportului de evaluare a bunurilor ce aparţin domeniului privat al municipiului Craiova, amplasate pe terenul, proprietate particulară, situate în str.Caracal, nr.150 B, prevăzut în anexa nr.2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administraţie Publică Locală, Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Economico– Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Dorel Cosmin MARINESCU Nicoleta MIULESCU  S.C. – ING PROEV- S.R.L. CRAIOVA Str. Ion Mincu, nr. 22 - Craiova, jud. Dolj, România. tel: 0251/ 542065; 0251/ 412636; 0722/541144 CONSTRUCTII, AMENAJARI TEREN (conform lista de inventar) Str. Caracal, nr. 150A (fost 152),CRAIOVA Faza: RAPORT DE EVALUARE Beneficiar: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA Ex. nr. Data: februarie 2010 Acestă evaluare poate fi folosită în exclusivitate pentru scopul în care este în mod specific furnizată, conform prevederilor contractuale.Ea nu poate fi reprodusă, copiată, împrumutată sau întrebuinĠată integral sau parĠial, direct sau indirect în alt scop, sau de catre altă persoană decât beneficiarul úi destinatarul său fără permisiunea prealabilă a S.C. ING PROEV S.R.L., acordată legal, în scris.  CUPRINS 1. Sumar executiv 1.1 Identificarea proprietatii 1.2 Data evaluarii 1.3 Localizare 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare 1.5 Valoarea finala estimata 2. Premisele evaluarii 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului 3. Analiza si descrierea proprietatii 3.1 Identificarea proprietatii 3.2 Descrierea proprietatii 4. Cea mai buna utilizare a terenului 5. Evaluarea proprietatii imobiliare 5.1 Analiza pietei imobiliare 5.2 Metode de evaluare 5.2.1. Abordarea pe baza de cost (metoda costului de inlocuire) 5.2.2. Abordarea pe baza de venit (metoda capitalizarii veniturilor) 5.4 Analiza rezultatelor si concluzii Anexe Documentar foto 2  1. SUMAR EXECUTIV 1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII Proprietatea subiect este un imobil compus din constructii si amenajari ale terenului, situate in Craiova, str. Caracal, nr. 150A (fost 152), dupa cum urmeaza. Prezentarea imobilelor, conform documentelor anexate: o Pavilion A (Punct Control), Sc = 40,04 mp; o Pavilion B (PuĠ, Casa pompelor), Sc = 12,25 mp; o Pavilion C (castel apa), Sc = 7 mp; o Pavilion D (Administrativ), Sc = 388,96 mp; o Pavilion D1 (Administrativ), Sc = 398,52 mp; o Pavilion E (Rampa auto), Sc = 12,90 mp; o Pavilion F (Depozit), Sc = 560,86 mp; o Pavilion G (Depozit), Sc = 563,33 mp; o Pavilion H (Depozit), Sc = 314,08 mp; o Pavilion K (Magazie furaje), Sc = 28,90 mp; o Pavilion L (Laborator betoane), Sc = 48,13 mp; o Pavilion L1 (Atelier fierar betoniúti), Sc = 186 mp; o Pavilion M (ReparaĠii auto), Sc = 170,52 mp; o Pavilion N (Birouri), Sc = 63,12 mp; o Pavilion O (Atelier), Sc = 44,20 mp; o Pavilion P (Atelier), Sc = 125,38 mp; De asemenea, se includ platformele betonate, retele de incinta si imprejmuire. Terenul nu face obiectul prezentului raport. Constatări la inspecĠie: La inspectie s-a constatat ca proprietatea este intr-o stare avansata de degradare, majoritatea cladirilor fiind neutilizate, iar o parte inutilizabile sau demolate. De asemenea s-a constatat ca retelele de incinta sunt nefunctionale, cu exceptia retelei electrice. Constructiile inutilizabile sau demolate sunt: o Pavilion B (PuĠ, Casa pompelor), Sc = 12,25 mp; 3  o Pavilion C (castel apa), Sc = 7 mp; o Pavilion E (Rampa auto), Sc = 12,90 mp; o Pavilion L (Laborator betoane), Sc = 48,13 mp; Dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat este detinut integral de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA. 1.2 DATA EVALUARII Data evaluarii este 19.02.2010. Cursul BNR din data evaluarii este: Simbol Denumire 19 Feb. 2010 EUR Euro 4.1357 USD Dolarul SUA 3.0647 Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunii februarie - martie 2010. 1.3 LOCALIZARE Imobilui este situat in Craiova, str. Caracal, nr. 150A (fost 152), in zona platformei industriale de est a municipiului, beneficiind de dotarile complexe, edilitare si urbane ale zonei. In zona se afla: complexe comerciale (centrul comercial Banie), spatii de depozitare, platforme industriale, spatii de prestar servicii (cosmetica, frizerie, restaurante, cabinete medicale), zona rezidentiala (cartier Eroilor, fost Valea Rosie). Zona are un caracter complex: in special industrial, dar si comercial, prestari servicii, rezidential. 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE 1 Valoare estimata prin abordarea prin abordarea pe baza de cost (metoda costului de inlocuire) V = 564.140 lei (echivalent 136.568 euro) 2 Valoare estimata prin abordarea pe baza de venit (metoda capitalizarii veniturilor) este cuprinsa in intervalul 4  458.660 lei (echiv. 145.184 euro) - 486.000 lei (echiv. 117.514 euro) 1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA Valoarea finala de piata propusa pentru imobilul ce face obiectul prezentului raport este inclusa in intervalul dat de cele doua metode: 458.660 lei respectiv 564.140 lei Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Valoarea estimata este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport. Justificarea valorii: Abordarea pe baza comparatiilor (comparatia directa) da imaginea valorii de vanzare pe piata a oricarei proprietati imobiliare, dar informatiile de piata sunt in aceasta perioada destul de putine si greu de verificat. In plus, pentru proprietatile de acest tip (industriale), complexe, diferentele sunt in general mari si destul de geru de estimat. Abordarea pe baza de venit (capitalizarea veniturilor) este o metoda suficient de precisa in situatia in care exista informatii de piata (oferte) suficiente pentru alegerea unor chirii si estimarea unei rate de capitalizare sustenabile. Abordarea pe baza de cost este in acest caz limitata de vechimea imobilelor, dar si de faptul ca inspectia acestora (in special a clor doua corpuri de birouri si a celor doua hale) a fost superficiala, deoarece evaluatorul nu a avut acces in interior. Nu se cunoaste starea instalatiilor si nici a finisajelor interioare. Datorita faptului ca este vorba de o negociere directa, iar diferenĠele intre cele doua valori sunt suficient de mici, putem recomanda un interval de valori, pentru a oferi astfel si o marja de negociere. 5  5.2.2. Abordarea pe baza de venit Abordarea pe bază de venit reprezintă una din cele trei mari categorii de abordare a evaluării unei proprietăĠi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiĠie generatoare de venituri. Valoarea de randament exprimă valoarea de piaĠă a proprietăĠii imobiliare, presupunând că acesta este în perfectă stare úi realizează venituri din chirii. Metodologia de evaluare este urmatoarea: - se determina venitul stabil rezultat din exploatarea proprietatii - se determina rata de capitalizare ESTIMAREA VENITULUI BRUT POTENTIAL (VBP) - inseamna aprecierea cantitatii, calitatii si duratei veniturilor previzionate. Pentru determinarea venitului stabil din exploatare s-a presupus închirierea constructiilor care pot fi inchiriate. VBP este suma totala a veniturilor in ipoteza unui grad de utilizare de 100% obtinut anual. DETERMINAREA VENITULUI BRUT EFECTIV (VBE) VBE este venitul dupa aplicarea gradului de utilizare real. Gradul de utilizare este afectat atat de perioada de marcheting, cat si de faptul ca sunt necesare reparatii de mare amploare la unele constructii. DETERMINAREA VENITULUI NET DIN EXPLOATARE (VNE) VNE este venitul dupa scaderea cheltuielilor de administrare a proprietatii. ESTIMAREA RATEI DE CAPITALIZARE (c%) Rata de capitalizare s-a determinat matematic, utilizand modelul cmpc. CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE modelul CMPC costul mediu ponderat al capitalului cmpc = kp x (CP/V0) + kpr x (Cpr/V0) + kd x ((1-s) x (CT/V0) kp = costul capitalului propriu kpr = costul capitalului preferential kd = costul creditului inainte de impozit CP = valoarea de piata a capitalului propriu CP - ponderea capitalului propriu Cpr = valoarea de piata a capitalului preferential CT = credite totale CT - ponderea capitalului imprumutat s = cota impozitului pe profit V0 = valoarea de piata a intreprinderii 22  Costul capitalului propriu a fost estimata ca suma unei rate considerate fara risc sau cu risc minim, eliminandu-se influenta inflatiei, plus riscul investitiei. Rata cu risc minim a fost estimata in doua variante: - var. 1: rata dobanzii de referinta comunicata de BNR; rata dobanzii de referinta BNR mar.10 7,25 feb.10 7,5 ian.10 8 dec.09 8 nov.09 8 oct.09 8,5 sep.09 8,53 aug.09 9 iul.09 9,5 iun.09 9,71 mai.09 10,02 apr.09 10,07 media 8,67 - var 2: rata dobanzii pe piata bancara, in lei, la depozitele pe 12 luni. Rata medie a dobanzii la depozite 23.01.2010, Dobanzi in lei ian.10 feb.10 Astazi 1 luna 8,20 7,70 7,50 3 luni 8,10 7,50 7,40 6 luni 8,20 7,60 7,40 12 luni 8,00 7,50 7,30 http://www.conso.ro/rate-dobanzi-depozite.html Dobanzi in euro ian.10 feb.10 Astazi 1 luna 2,70 2,90 2,60 3 luni 40423,00 3,10 2,80 6 luni 3,00 3,20 2,90 12 luni 3,10 3,30 3,00 Rata inflatiei a fost preluata ca valoare totala. Grafic: InflaĠia totală úi inflaĠia de bază (CORE) CORE1 (IPC - preĠuri CORE2 (CORE1 CORE2 Data IPC (total) administrate) - preĠuri volatile*) ajustat** variaĠie anuală (%) oct.08 7,39 7,3 7,2 6,9 nov.08 6,74 6,5 6,7 6,4 23  dec.08 6,30 5,9 6,7 6,3 ian.09 6,71 6,3 7,1 6,5 feb.09 6,89 6,6 7,1 6,6 mar.09 6,71 6,4 6,9 6,2 apr.09 6,45 6,0 6,7 5,5 mai.09 5,95 5,5 6,3 5,0 iun.09 5,86 5,3 6,1 4,8 iul.09 5,06 5,4 5,8 4,6 aug.09 4,96 5,0 5,7 4,5 sep.09 4,94 5,0 5,9 4,2 oct.09 4,30 4,3 5,1 3,5 nov.09 4,65 4,9 5,2 3,3 dec.09 4,74 5,0 4,9 2,8 * produse cu preĠuri volatile: legume, fructe, ouă, combustibili **) se elimină grupele: tutun úi băuturi alcoolice Sursa: INS, calcule BNR Riscurile investitiei au fost considerate asa cum sunt descrisa mai jos: suma riscurilor 9 risc interior (caracteristic proprietatii) 6 localizare mic 1 dimensiunea/calitatea spatiului mare 5 risc exterior (conditii generale ext proprietatii) 3 conditii economice mediu 3 management 0 Cea de-a doua componenta a cmpc este costul capitalului imprumutat, care a fost estimat ca rata a dobanzilor bancare in lei, la creditele ipotecare. Rata medie a dobanzii la ofertele de credite Credite imobiliare/ipotecare ian.10 feb.10 Astazi RON 13,90 13,00 12,70 EUR 7,80 7,70 7,70 Credite auto ian.10 feb.10 Astazi RON 16,10 16,00 15,90 EUR 10,50 10,50 10,50 Credite de nevoi personale cu ipoteca ian.10 feb.10 Astazi RON 14,70 13,80 13,50 EUR 8,60 8,50 8,50 Credite de nevoi personale ian.10 feb.10 Astazi RON 17,00 15,90 15,80 24  EUR 12,70 12,80 12,80 Carduri de credit ian.10 feb.10 Astazi RON 24,80 24,60 24,50 Ponderile celor doua componente au fost preluate tot din practica bancara, consideranduse o parcicipare de: p [...]