HCL 339/2012 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HOTARAREA NE.339 din 15.12.2012 Privind: Aprobarea Studiului de Oportunitate în vederea valorificării unui teren în suprafață de 97551,25 mp, situat în Brăila, Calea Călăraşilor nr. 220, aflat în domeniul public al Municipiului Brăila şi dezmembrarea acestuia, în scopul edificării unui obiectiv comercial. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL ERAILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului, raportul de specialitate comun al Direcţiei Patrimoniu, Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală și Instituţiei Arhitectului Șef, precum și raportul comisiei de specialitate nr. 2 din cadrul Consiliului Local Municipal Brăila. In conformitate cu prevederile din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Legea cadastrului și publicității imobiliare, nr. 7/1 1996, republicată; În baza art. 36 alin. (1) şi (2) lit. c) şi art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 45 alin. (1) şi (3), coroborat cu art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; AH OTARA STIE: Art; Se aprobă Studiul de oportunitate nr. 46471/10.12.2012. prezentat in anexa nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.2: (1) Se aprobă dezmembrarea terenului, aparținând domeniului public al Municipiului Brăila, situat în Calea Călăraşilor nr. 220, Cazarma 493, în suprafață totală 97551,25 mp, având număr cadastral 8412, înscris în Cartea funciară nr. 81209, în două loturi, identificate conform anexei nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează: - Lotul 1 — format din parcela 1/1 Cc cu suprafaţa de 40842,65 mp, pe care se află construcţiile C15, C22, C33, C23, C32, C31, C16, C18, C19, C21, C34, C35, C36, C37, C38, C39, C40, C41, C42, C43, C44, C45, C46 şi C47; - Lotul 2 - format din parcela 1/2 Cc cu suprafaţă de 56708,60 mp, pe care se află construcțiile C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, CB, C3, C10, C11, C12, C13, C14, C24, C25, C26, C27, C28, C29 şi C30. (2) Se împuterniceşte Primarul Municipiului Brăila să semneze, prin reprezentant, actul de dezmembrare al terenului prevăzut la alin. (1) în fața Notarului Public, în vederea autentificării şi îndeplinirii procedurilor de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Art.3: (1) Se aprobă trecerea din domeniul public în domeniul privat al municipiului Brăila, a lotului nr.1 în suprafaţă de 40842,65 mp, situat în Brăila, Calea Călăraşilor nr. 220, Cazarma 493, în vederea concesionării. (2) Scoaterea la licitaţie publică în vederea concesionării a Lotului 1 va face obiectul unei hotărâri ulterioare a Consiliului Local Municipal Brăila. Arţ.4: Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de către Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Patrimoniu, Direcţia Finanţelor Publice Locale, Instituția Arhitectului Şef şi Direcţia Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, iar Secretarul Municipiului Brăila o va aduce la cunoştinţa celor interesaţi. PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, CHIRIAC FRANGISK - IULIAN _ CONTRASEMNEAZĂ SECRENAR, FUDULAJCHE MIRCEA MUNICIPIUL BRĂILA Anexa ue. CONSILIUL LOCAL ZA PCLA ATE - 93944 2. dap. Nr.46471/10.12.2012 STUDIU DE OPORTUNITATE în vederea valorificării unui teren în suprafață de 97551,25 mp, situat în Brăila, sur. Călăraşilor nr.220, aflat în domeniul public al municipiului Brăila CAPITOLUL 1. PREZENTARE GENERALĂ . 1.1. DATE PRIVITOARE LA AMPLASAMENT Terenul are ca adresa Calea Calarasilor nr. 220 si are o suprafata de 97.551,25mp (9,7ha). Scopul transferului precizat in Hotararea de Guvern nr. 325/2008 este pentru “edificarea unui complex rezidential care va cuprinde locuinte, spaiii comerciale si birouri, iar la finalizarea acestuia, 20% din numarul locuintelor realizate vor fi repartizate personalului ministerului Apararii”. Terenul este ocupat in prezent (in conformitate cu anexa 2 la Protocolul de predare-primire) cu un numar de 47 de pavilioane cu o suprafata construita de 18.686mp si o suprafata desfasurata de 22.874mp. Conformarea si starea fizica a cladirilor existente nu mai permit pastrarea lor in continuare. Un al doilea teren aflat întro relaţie funcţională cu terenul precizat, din punci de vedere al strategiei de dezvoltare durabilă a municipiului Brăila, are ca adresa Calea Calarasilor nr. 236, si are o suprafata de 108.607,39mp. Terenul este ocupat in prezent (in conformitate cu anexa 1 la HG) de pavilioane cu o suprafata construita de 13.783mp si o suprafata desfasurata de 20.087mp. Conformarea si starea fizica a cladirilor existente nu mai permit pastrarea lor in continuare. Cele două terenuri se află la confluența mai multor cartiere de locuințe dens construite, fiind încadrate de două artere importante de circulaţie: Şoseaua Buzăului, respeciiv Calea Călăraşilor. Din punct de vedere urbanistic, zona este destinată funcţiunilor complexe cu excepţia celor de producţie sau prestări servicii cu caracter productiv, permiţând dezvoltarea unor construcții pe mai multe nivele şi cu subsoluri suprapuse, de natură comercială, administrativă şi locativă. Terenurile apartin domeniului public al municipiului Brăila şi sunt ocupate de construcții instabile constructiv şi degradate, care necesită a fi dezafectate. 1.2. ANALIZA PRIVITOARE LA SITUATIA EXISTENTA- RAPORTATA LA CONTEXTUL ECONOMIC ACTUAL Ambele terenuri au fost studiate prin Documentatia de Urbanism — Plan Urbanistic Zonal — intocmita de UNIVERSITATEA DE ARHITECTURA SI URBANISM “1ON MINCU”, CENTRUL DE CERCETARE, PROIECTARE, EXPERTIZA SI CONSULTING, demarata in 2009 si aprobata prin HCLM Braila cu nr. 17 din 31.01.2011. La momentul intocmirii documentelor premergatoare demararii procesului de punere in practica a prevederilor Hotararii de Guvern nr. 325/2008, nu au putut fi prevazute schimbarile ce aveau sa vina odata cu declansarea crizei egomomice, schimbari care au facut ca sa nu mai fie valabila evolutia estimata intr-o perioada de prosperitate. Astazi este evidenta lipsa de eficienta a unui teritoriu aflat in intravilanul municipiului Braila, intr-o zona echipata cu o infrastructura importanta (strazi cu prospect larg, iransport in comun de mare capacitate, retele tehnico-edilitare majore, dotari pentru educatie, invatamant, etc.). De altfel, strategia propusă prin P.U.Z.-ul aprobat iniţial s-a dovedit ineficientă şi lipsită de atractivitate, aspect dovedit de inexistența unui investitor interesat, cu toate eforturile municipalității de promovare, care să se angazeze la edificarea unor construcții cu specificul celor impuse prin temă. Pentru asigurarea unei eficiente sporite a administrării bunurilor municipiului Brăila, mai ales in acesta perioada de criza economica, este necesară şi utilă valorificarea terenului, prin schimbarea modului de abordare, decat abandonarea oricarei initiative si aşteptarea sine die a apariţiei unui potenţial investitor. Putem astepta sa se intample ceva, si deja asteptam de aproape 2 ani fara sa se intample nimic, sau putem da un impuls pentru schimbarea starii actuale. 1.3. ANALIZA PRIVIND NECESITATEA ADAPTARII TEMEI SI FUNCTIUNILOR LA NOILE CERINTE SOCIO-ECONOMICE Acest impuls poate fi gasirea unui investitor care sa poata prelua rolul de motor de dezvoltare pentru intreaga zona. Este evident ca nu se poate dezvota o functiune industriala sau de productie, aceasta nefiind compatibila cu zona rezidentiala din proximitate. In acest moment, data fiind conjunctura economica, se pare ca singura functiune care ar putea revitaliza zona, si care sa fie si compatibila cu zona de locuinie dar si complementara destinatiilor finale asa cum sunt ele prevazute in cele doua hotarari de guvern, este dotarea cu spatii comerciale. Scopul municipalitatii in acest caz este acela sa gaseasca finantatori, dispusi sa investeasca in infrastructura stradală, retele si utilitati care ar insemna cresterea atractivitatii si valorizarea celor doua imobile. O parte din teren, situat în perimetrul Cazarmei nr.493 — Caporal Muşat, Calea Călăraţilor nr. 220, se propune a fi utilizat pentru construirea (amplasarea) unei construcții cu destinația de Centru Comercial multifuncțional de tip HYPERMARKET. Obiectivul va avea următoarele caracteristici: - Regim de înălţime max. P +2 conform prevederilor Regulamentului General de Urbanism; - Aria desfăşurată construita 11000 mp; - Funcţiuni: se propune realizarea unui centru comercial de tip hypermarket materializat printr-o construcţie unitară cu o expresie plastică arhitecturală care sa se incadreze armonios in zona adiacentă. Activitatea desfasurată va fi una strict comercială, clădirea urmând a cuprinde toate dotările necesare pentru a se incadra in normele functionale moderne. Pentru a asigura un grad de confort sporit, pe langă galeriile comerciale propriu-zise se impune a exista spatii de petrecere a timpului liber (restaurante,cluburi,), zone de alimentatie publica, zona dedicata copiilor, circulaiii pietonale largi, parcaje supraterane înconjurate de vegetaţie abundentă, accese separate pentru aprovizionare cu marfă. Viziunea propusă ar reprezenta o extindere armonioasă a Parcului Monument, prin prelungirea zonei de promenadă şi în proximitatea obiectivului comercial. - crearea unui număr de minim500 locuri parcare | În acest sens, este necesară dezmembrarea unei suprafeţe de teren gare să aibă destinație comercială şi care să fie pusă la dispoziţia investitorilor, prin concesiune, cu respeciarea modului de atribuire — licitaţie publică, conform prevederilor legale. Pentru derularea optima a unei asemenea investitii ar trebui alocat un teren de aproximativ 4 ha, care sa includa si zone verzi, parcari, locuri de joaca, bineinteles cu acordul Ministerului Apararii Nationale. Terenul dezmembrat care va face obiectul concesiunii va fi trecut din domeniul public în domeniul privat al municipiului Brăila, fără posibilitatea novării ulterioare. SCOPUL URMĂRIT DE CONCEDENT: creşterea gradului de interes al zonei în sensul creşterii atractivităţii pentru investitorii imobiliari specializaţi în edificarea de construciii cu caracter social - spaţii locative, în condiţiile existenţei unui centru comercial cu o oferiă generoasă, atât din punct de vedere al aprovizionării curente, cât şi de petrecere a timpului liber. OBIECTIVELE CONCEDENTULUI : e valorificarea terenului aflat în proprietatea municipiului Brăila; e realizarea unor spatii comerciale moderne cu impact asupra dezvoltării şi imaginii oraşului; e sistematizarea armonioasă a zonei precum şi crearea de funcțiuni care să satisfacă cerințele populaţiei (realizarea de parcaje pentru deservirea zonei, sistematizarea verticală şi orizontală, etc) ; e atragerea la bugetul Consiliului local de fonduri suplimeniare rezultate in urma administrarii optime a terenului conform redevenţei prevăzute in contractul de concesiune şi impozitului pe clădiri; e crearea unor locuri noi de munca atât în perioada realizării obiectivului cât şi după finalizarea acestuia; e atragerea capitalului privat in actiuni ce vizează satisfacerea unor nevoi ale comunitatii iocale, precum si ridicarea gradului de civilizatie si confort a acesteia; e creşierea gradului de atractivitate a zonei; + dezvoltarea durabilă a municipiului; CAPITOLUL 2. MOTIVE DE ORDIN ECONOMIC, FINANCIAR ŞI SOCIAL Inițiativa concesionării are ca obiectiv principal utilizarea amplasamentului la potenţialul maxim atât din punct de vedere al concedentului, Municipiul Brăila, cât şi al concesionarului. Din punctul de vedere al autorităţii locale, identificăm trei componente majore care justifică iniţierea procedurii de concesionare a terenului şi anume aspectele de ordin economic, cele de ordin financiar şi aspectele de ordin social. 2.1.Din punct de vedere economic şi social, realizarea obiectivului va conduce la obţinerea unor beneficii din venituri indirecte, constând în: - venituri ale comunităţii locale din T.V.A. încasat la bugetul de stai; - venituri din impozitele pe salarii; - crearea unor noi locuri de muncă atât pe perioada executării lucrărilor de amenajare a obiectivului impus cât şi locuri de muncă permanente, după finalizarea construcţiei; W În acelaşi timp, nu poate fi neglijat impactul economic generat de promovarea imaginii zonei şi implicit a municipiului, precum şi atragerea capitalului privat în acţiuni ce vizează satisfacerea unor nevoi ale comunității locale, precum şi ridicarea gradului de civilizaţie şi confori a acesteia, pentru o dezvoltare durabilă. 2.2.Din punct de vedere financiar se preconizează atragerea de venituri suplimentare la bugetul local prin încasarea redevenței rezultată din procedura de licitaţie, sume încasate prin eliberarea Autorizaţiei de Construire, sume ce urmează a fi încasate pentru impozitul pe clădire, după finalizarea construcţiei. Estimăm realizarea următoarelor venituri anuale: - redevenţa, cca. 50.000 Euro /an, calculată la o valoare minimă a redevenţei ; - impozit pe clădiri, cca. 400000 lei/an; - taxa de autorizare, cca. 30000 lei; CAPITOLUL 3. INVESTIŢII PE CARE CONCESIONARUL ESTE OBLIGAT SĂ LE REALIZEZE, OBLIGAŢIILE PRIVIND PROTECŢIA. MEDIULUI ŞI TERMENE DE REALIZARE. Pe terenul concesionat, ofertantul declarat câştigător are obligaţia de a realiza (executa): - un centru comercial de tip HYPERMARKET materializat printr-o construcţie unitară cu o expresie plastică arhitecturală care sa se incadreze armonios in zona adiacentă. Activitatea desfasurată va fi una strict comercială, clădirea urmând a cuprinde toate dotările necesare pentru a se incadra in normele functionale moderne. Pentru a asigura un grad de confort sporit, pe lângă spaţiile comerciale propriu-zise, se impune a exista spatii de petrecere a timpului liber (restaurante,cluburi), zone de alimentatie publică, zonă dedicată copiilor, circulatii pietonale largi, parcaje supraterane încadrate de vegetaţie adecvată, accese separate pentru aprovizionare cu marfă. - valoarea investţiei de minim 5 milioane euro - regimul de înălțime - max P + 2; - aria construită desfăşurată 11000 mp; - realizarea sistematizării terenului (zonei), a acceselor necesare precum şi a racordurilor şi instalaţiilor de utilităţi aferente; - crearea a minim500 locuri parcare Terenul analizat in P.U.Z.-ul aprobat este situat intre Parcul Monument, cartier Viziru III si zona de acces catre Dunare. Modificarea utilizarii terenului spre functiuni de locuire si servicii obliga la o reevaluare atenta a relatiilor de conectivitate si accesibilitate la nivelul contextului urban odata cu aceasta schimbare si care, pe scurt, pot fi enuntate astfel: A Trebuie create conditiile deschiderii unor circulatii pietonale insotite de fasii plantate care sa faca legatura intre Dunare, Parcul Monument si cartierele dens locuiie Viziru | si Viziru III. 4 Trebuie urmarita o mai buna rezolvare a legaturilor rutiere pe directia est-vest, prin prelungirea str. Celulozei (care va colecta traficul din cartierul Viziru III si zona industrial) pana in Soseaua Buzaului, usurand astfel aglomeratia din zona intersectiei Soselei Buzaului — Calea Calarasilor. A Largirea aleii Lebedei si realizarea debuseului acesteia in str. Grigore Alexandrescu. A De asemenea, irebuie pastrata intentia de a crea conditiile pentru o legare cat mai fluenta a sir. Pietatii cu str. Odessa, legand astiel malul Dunarii si zona industriala Sud cu zona de vest a municipiului Braila (spre cartierul Hipodrom si spre cartierul Lacu Dulce). Zona in care terenul studiat are impact maxim in ceea ce priveste imaginea urbana este frontul care insoteste Soseaua Buzaului, de la interşectia acesteia cu str. Grigore Alexandrescu si pana la cea cu Calea Calarasilor, front care se deschide spre parcul Monument. Spre Calea Calarasilor, prezenta scuarului cu bustul Caporalului Musat constituie deja un element de particularizare care va trebui pus in valoare. Ofertantul adjudecatar, prin caietul de sarcini, are obligaţia respectării elemenislor de infrastructură enumerate anterior. Amplasarea construcţiilor şi funcţionarea ulterioară a obiectivului se va face cu aplicarea legislaţiei în vigoare privind protecţia factorilor de mediu. Nu se vor desfăşura activităţi în zonă susceptibile a polua aerul, apa şi solul. Investiţiile necesare vizează construcția efectivă a spaţiului commercial câi şi racordarea la utilităţi şi sistematizări verticale necesare acceselor. Valoare minimă totală propusă este de minim 5 milioane EURO. Durata maximă pentru realizarea investiţiilor precizate este de 24 luni de la emiierea autorizaţiei de construire. CAPITOLUL 4. CONCLUZII SI RECOMANDARI: Ca si demers in perioada imediat urmatoare adjudecării prin licitaţie publică a concesiunii terenului, ar fi modificarea prevederilor Planului Urbanistic Zonal aprobat prin HCLM Braila cu nr. 17 din 31.01.2011, conform art. 54 din Legea 350/2001. ART. 54 (1) Planurile urbanistice zonale şi planurile urbanistice de detaliu privind realizarea unor obiective de interes public, precum şi pentru zone protejate se finanţează din bugetul de stai ori din bugetele locale. (2) Planurile urbanistice zonale prevăzute la art. 32 alin. (1) lit. c), precum şi planurile urbanistice de detaliu, cu excepţia celor prevăzute Ia alin. (1), se finanţează de persoanele juridice sau persoanele fizice interesate. ART. 32 (1) În cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare a prevederilor documentaţiilor de urbanism aprobate peniru zona respectivă sau dacă condițiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism: c) să condiționeze autorizarea investiţiei de elaborarea unui plan urbanistic zonal, piiii grija investitorului privat, în condiţiile legii, şi de aprobarea acestuia de către autoritaiea publică locală, numai în situaţia solicitării construirii de parcuri industriale, parcuri tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, parcuri culturale, zone de producţie, zone de dezvoltare a unor ansambluri rezidențiale noi, infrastructură de transport, în situația extinderii intravilanului localităţii cu cel puţin 10.000 mp peniru funcțiuni de locuire sau cu cel puţin 5.000 mp pentru funcțiuni de servicii sau producție; Modificarea prevederilor Planului Urbanistic Zonal va avea în vedere terenul situai în perimetrul Cazarmei nr.493 — Caporal Muşat, Calea Călăraţilor nr. 220, dar va avea ca zonă de siudiu inclusiv terenul situat în Calea Calarasilor nr. 236 . Prin studiile si documentatiile de urbanism ce urmeaza a fi elaborate trebuie, de asemenea, sa se prevada rezervarea unor suprafete de teren care vor ramane in continuare in domeniul public şi care vor avea destinaţie socială, în vederea construrii de Propunerile vor fi supuse dezbaterii si consultari populatiei, conform reglementarilor in vigoare, inainte de aprobarea lor prin hotarare a consiliului local. În concluzie, în vederea valorificării terenurilor care au făcut obiectul prezentului studiu, vor fi derulate următoarele etape, cu respectarea aprobărilor necesare, conform prevederilor legale: - dezmembrarea terenului care va face obiectul concesiunii aprobarea scoaterii la licitaţie publică a concesiunii, aprobarea caietului de sarcini, a valorii redevenţei şi a modelului contractului de concesiune - aprobarea casării şi desființării, simultan cu aprobarea licitaţiei - organizarea licitației publice, în vederea concesiunii terenului - semnarea contractului de concesiune - eliberarea certificatului de urbanism pentru desființarea clădirilor existente - eliberarea certificatu [...]