HCL 33/2012 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEȚUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA HOTARAREA NR.S3 dim 80.01.2012 Privind: Concesionarea prin încredințare directă a terenului în suprafaţă real măsurată de 2041,00 mp (în acte 2093 mp), aparţinând domeniului privat al Municipiului Brăila, situat în Brăila, B-dul Alexandru loan Cuza, nr. 188, S.C. „IFMA IMOBILIARE” S.A. BUCUREŞTI, teren pe care sunt amplasate construcţiile C1, C2, C3 şi C4, proprietatea acesteia. CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BERAILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului şi cererea înregistrată sub nr. 1395/13.01.2012, prin care S.C. „IFMA IMOBILIARE” S.A. Bucureşti, solicită concesionarea terenului în suprafaţă de 2093,00 mp situat în Brăila, B-dul Alexandru loan Cuza nr. 188; Văzând raportul comun al Direcţiei Patrimoniu şi Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, precum şi raportul comisiei de specialitate nr. 2 din cadrul C.L.M. Brăila; în conformitate cu prevederile art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările şi completările ulterioare, art. 2 lit. e), art. 21 lit. a) din Legea nr. 195/2006 — legea cadru a descentralizării, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, art. 20 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările ulterioare, H.C.L.M. nr. 51/2009, completată cu H.C.L.M. nr. 336/28.10.2011, anexa nr. 1.32, poziția 14 şi H.C.L.M. nr. 212/29.05.2009; În baza art. 36 alin. (1) şi (2) lit. c), alin. (5) lit. b) şi art. 123 din Legea nr. 215/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 45 alin. (1) şi (3) coroborat cu art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. HOTARASTE: Art.1; Concesionarea prin încredințare directă, pe o perioadă de 49 ani, a terenului în suprafață real măsurată de 2041,00 mp (în acte 2093 mp), aparținând domeniului privat al Municipiului Brăila, situat în Brăila, B-dul Alexandru loan Cuza, nr. 188, S.C. „IFMA IMOBILIARE” S.A. BUCUREŞTI, teren pe care sunt amplasate construcţiile C7, C2, C3 şi C4, proprietatea acesieia. Art.2: Terenul prevăzut la art. 1 se identifică în planul de amplasament şi delimitare a imobilului, conform anexei nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3: (1) Redevenţa se stabileşte în cuantum de 0,38 lei/mp/lună, conform rm raportului de evaluare, anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. (2) Cuantumul redevenţei se actualizează anual, în funcţie de rata inflaţiei. Art.4: Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Direcţia Patrimoniu şi Direcţia Finanţelor Publice Locale, iar Secretarul Municipiului Brăila o va comunica celor interesați. PREŞEDINTE FRIGIOIU CONTRASEMNEAZĂ Stau” SEC R, FUDULAIEHE MIRCEA PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE AL BUNULUI IMOBIL 39540 Scara 1:500 Nr. cadastral: Suprafata masurata (mp) Adresa Imobilului O.C.P.1. BRAILA, 2041 B-dul Al. Ioan Cuza Nr. 188 | Cartea Funciara nr. UA. | Braila A. Date referitoare la teren Nr, Categoria Valoare de i Parcela de folosinta Suprafata (mp) impozitare Mentiuni 1 CC 2041 Imprejmuire:pct: 14,15,1,2,3,4 constructii, 4,5 gard zid, 5,6,7,8,9 constructii, 9,10 gard tabla, TOTAL: 2041 10,11,12,13 constructii, 13,14 gard metalic. B. Date referitoare la constructii cod constructie] _ Suprafata construita la sol(mp) Valoare de impozitare Mentiuni * CI-CIE 509 An 1893, Parter=508 mp, (partial P+1), 5d=575 |np. Caramida-+tabla . Parter: 7 camere si scara acces; etaj: 4 birou C2-CIE 251 An 1893, caramida + tabla, carton - 4 camere _C3-CA 195 An 1893, caramida + placi azbociment - 1 incapere-magazie CA-CA 346 An 1893, caramida + tabla - 6 incaperi (magazie) TOTAL 1300 : INVENTAR DE COORDONATE .._| Autoriz seria B Nr: 0486 sistem de proiectie:STEREO 1970: Executanăciate iz IUcraI > Inspector: PET Y s Stist arţ> ! DD ca Ing.Perlea'ŞtEtan pi Z VP pă 7.01 i 33 130.1 să Yi 4 4 79.93 2. dq. 3 7331930 șI E =) 733 190.9e 22 și 7 Z 3.17 Vă KI 7 VERII ACE! 7] A Ş se confirma suprafata din masuratori si il [33184.20 42 3023.82 Antroducerea imobilului in baza de date 2 |: Ă 20.94 23830.84 CEI 7] PAI 2, 1.99 4 VA CIC AN 238 PR ri 37.10 4.2 39U 7,44 Suprafata, din acte: - 2093 mp | Suprafata masurata: 2041 mp ANEXA 1/R. 2 (4 ACIN ne. 22 /30.0/. of Expert Evaluator lulian-Cosmin Androniu MEMBRU TITULAR AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (A.N.E.V.A.R.) Romanie, Braila, Aleea Parcului nr.2, bl, Abis, sc. ], et. 5, ap. 15, C.I.F. 20422930 Cont: RO62 BACX 0000 0002 6829 8000 UniCredit Tiriac Bank Sucursala Braila Cont RO46 BUCU 6543 0032 2511 ROO! Alpha Bank Sucursala Braila Fax: 0339.814.435, Mob: 0722.635.370, http://www.acos.ro, mai: officeQacos.ro RAPORT DE EVALUARE al terenului din Brăila, B-dul Al. |. Cuza nr. 188, jud. Brăila, proprietatea Primăriei Municipiului Brăila - teren liber şi redevența — 2.041 mp DATA EVALUĂRII: 18.11.2011 solicitant: S.C. I.F.M.A. IMOBILIARE S.A. BUCUREŞTI destinatar: Primăria Municipiului Brăila Brăila, noiembrie 20! 1 All rights reserved. Copyrighis O 2011 Experi Evaluator Androniu Iulian Cosmin Experi Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină ] din 31 Faport de reevaluare imobiliară Scrisoare de transmitere. Prezentul raport estimează valoarea de piață şi a redevenței pentru următorul bun imobil: TEREN DIN B-DUL AL. |. CUZA NR. 188, JUD. BRĂILA, PROPRIETATEA PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI BRĂILA Solicitantul lucrării: S.C. I.F.M.A. IMOBILIARE S.A. BUCUREŞTI Destinatarul lucrării: Primăria Municipiului Brăila Data evaluării: 18.11.2011 Curs valutar de referință BNR la data evaluării: 4,3564 LEI/ EURO. VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA. Valoarea de piață raportată (abordarea prin comparație directă): 94,410 lei echivalent a 21.670 euro Valoarea estimată a redevenței anuale este de 9.418 lei (4,61 lei/mp). Valoarea estimată a redevenței lunare este de 785 lei (0,38 lei/mp). Data: 18.11.2011 Expert Evaluator Membru Titular A.N.E.V.A.R. ec. lulian-Cosmin Androniu EA L=) "ereu (2 cost MM v, o AA AL Azi 1 tr AA, Ade * ANEV AZ Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu i Pagină 2 din 31 Raport de reevaluare imobiliară Cuprinsul. INTRODUCERE Scrisoare de lransmitere Pagina de titlu Cuprinsul PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului Ipoteze şi condiții limitative Scopul şi utilizarea evalvării Drepturile de proprietate evaluate PREZENTAREA DATELOR Identificarea proprietății Descrierea amplasamentului ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Valoarea terenului Estimarea redevenţei Calificarea evaluatorului Declaraţia de conformitate [Certificarea valorii) Concluzii ANEXE Definiţii şi termeni ai evaluării Documentele prezentate Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 3 din 31 Faport Ic reevaluare imobiliară PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evalvatorului. Cosmin Androniu, expert evaluator de întreprinderi şi proprietăți imobiliare, membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evalvatorilor din România - ANEVAR cu Legitimația nr. 6989. Ipoteze şi condiții limitative. Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului: Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a considerațiilor privind titlul dle proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută; Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini; Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare compeieniă a proprietății; Informațiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor; Toate documentațiile tehnice se presupune a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate; Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obținerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor; Se presupune că proprietatea este în deplină concordanță cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător; se presupune că toate autorizațiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autoritățile legale şi administrative locale sau naționale sau de căire organizații sau instituţii private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 4 din 31 Raport de reevaluare imobiliară Se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor corespunde cu granițele descrise şi nu există alte servituți, altele decât cele descrise în raport; Evaluatorul nu are cunoştinţă de existența unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietății. Evaluatorul nu are calitatea şi nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecia valoarea proprietății. Nu se asumă nici o responsabilitate peniru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiții generale limitative: Orice proporție din valoarea estimată în acest raport, între teren şi construcție, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcții nu port fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare; Deţinerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conținutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relații publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conținute în acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcție de condițiile viitoare. Scopul şi utilizarea evaluării. Scopul acestui raport este de a estima valoarea de piață a terenului din Brăila, B-dul Al. I. Cuza nr. 188, jud. Brăila, proprietatea Primăriei Municipiului Brăila, în Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 5 din 31 Raport ile reevaluare imobiliară vederea utilizării pentru concesiune. Se mai estimează şi redevența anulă şi lunară corespunzătoare terenului evaluat. Raporlul de evaluare se face conform STANDARDELOR INTERNAȚIONALE DE EVALUARE — EDIȚIA A OPTA, 2007: IVS 1 - Valoarea de piață — baze de evaluare IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piață IVS 3 - Raportarea evaluării IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiară GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare Valoarea de piață este suma estimală pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Definiţie conform IVS 1. Drepturile de proprietate evaluate. Dreptul de proprietate asupra terenului aparține Primăriei Municipiului Brăila. Dreptul de proprietate asupra construcțiilor CI, C2, C3 şi C4 aparține S.C. I.F.M.A. IMOBILIARE $.A. BUCUREŞTI. Acestea rezultă din actele anexate: > Contract de vânzare-cumpărare iranscris sub nr. 415/22.01.1997 la Judecătoria Brăila; > Memoriu tehnic justificativ peniru stabilirea suprafețelor de teren în vederea concesionării. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 6 din 31 Raport de reevaluare imobiliară — PREZENTAREA DATELOR Identificarea imobilului. Terenul se află în Brăila, B-dul Al. |. Cuza nr. 188, jud. Brăila, proprietatea Primăriei Municipiului Brăila. Amplasarea este centrală, zona 0. Descrierea amplasamentului. Imobilul se compune din teren cu suprafața de 2.041 mp. Pe amplasament există construcții cu suprafața totală de 1.283 mp. Amplasamentul are acces la drum asfaltat cu 2 benzi pe sens. Deschiderea la B-dul Al. |. Cuza este de 31,36 Există acces la electricitate, apă-canal şi gaz metan. Terenul este împrejmuit. Vecinătățile sunt proprietăţi rezidențiale şi comerciale. Descrierea consthucțiilor. Corpul CI- Ateliere şi birouri - construcţie industrială şi edilitară are structura din zidărie portantă din cărămidă, acoperiş tip şarpantă învelit cu tablă, regim de înălțime P+1E parțial, suprafața construită este de 491 mp. Corpul C2- Ateliere — construcție industrială şi edilitară are structura din zidărie portantă din cărămidă, acoperiş tip şarpantă învelit cu tablă, regim de înălțime parter, suprafața construită este de 251 mp. Corpul C3- Magazie - construcție anexă are structura din zidărie portantă din cărămidă, acoperiş tip şarpantă învelit cu tablă, regim de înălțime parter, suprafața construită este de 195 mp. Corpul C4- Magazie - construcţie anexă are structura din zidărie portantă din cărămidă, acoperiş tip şarpantă învelit cu tablă, regim de înălțime parter, suprafața construită este de 346 mp. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu | Pagină 7 din 31 Raport de reevaluare imobiliară Studiul pieței Imobilul evaluat este de ip teren curți construcții. Piața specifică este alcătuită din terenuri situate în zona centrală a mun. Brăila. Aria pieței este una urbană şi aparține unei zone centrale de tip rezidențial- comercial, zona este populată având un grad de construire peste 50%. Valorile de piață a imobilelor similare sunt în scădere (datorită condițiilor acivale ale pieței imobiliare]. Oferta de proprietăţi similare este foarte mică, cererea este aproape inexistentă. Piaţa este în dlezechilibru în favoarea ofertei. Preţurile pentru terenuri libere cu drept de proprietate deplin se tranzacţionate în zonă între minim 100 euro şi maxim 300 euro. Piața imobiliară este mai puțin activă. Oferta este mai mare decât cererea. Piață a cumpărătorului. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 8 din 31 Raport de reevaluare imobiliară ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Valoarea terenului. Metoda comparațiilor directe. În metoda comparației directe, proprietatea imobiliară evaluată este comparată cu proprietăţile similare ce au fost vândute recent sau a căror cifre de ofertă sunt cunoscute. Datele proprietăților comparabile sunt prelucrate. înir-un proces de comparare pentru a demonsira prețul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă este oferită pe piață. Am ales proprietăți imobiliare asemănătoare a căror cifră de ofertă este cunoscută din anunţurile imobiliare şi din baza de date a evaluatorului. Grila datelor de piață în analiza pe perechi de date PROPRIETAȚI ELEMENT SUBIECT A B c Supratata.(mp) 2.041,00 350 350 500 Preţ ofertat lei RON/mp 653,5 684,6 1792 Preţ ofertat lei EURO/mp 150,0 157, 110,0 Dreptul de proprietate transmis liber liber liber liber Suprafata construita (desfasurata) totala 1283 Costul de rascumparare (euro/mp) 38 Corecția pentru dreptul de proprietate -93% -89% -89% Corecţii pentru dreptul de proprietate, lei -606,8 -606,8 -424,8 Preţ corectat, lei 47 78 54 Condiţii de finanțare normal normal normal normal Corecţie pentru condiţii de finanţar, lei 0,0 0,0 0,0 Preţ corectat, lei 46,6 77,7 54,4 Condiţii de vânzare oterta oferta oferta Corecţii pentru preţul de vânzare -15% -15% -15% Corecţii pentru preţul de vânzare, lei -7 -12 -8 Preţ corectat, lei 39,6 66,1 46,3 Condiţii de piață <2 luni <2 luni <2 luni Corecţii pentru condiţiile de piață, % 0% 0% 0% Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 9 din 31 Rapori ae reevaluare imobiliară Corecţie pentru condiţii de finanțar, lei 0,0 0,0 0,0 Prej corectat, lei 39,6 66, 463 Localizare Centrala similara superioara similara Corecţie pentru localizare 0% -15% 0% Corecţie pentru localizare, lei 0,0 | -99 0,0 Preţ corectat, lei 39,6 56,2 46,3 Geometrie, costuri cu amenajarea Pride stmuaita Stirillaiiăi Corectia % 0% 0% 0% Corecţie, lei 0,0 0,0 0,0 Preţ corectat, lei 39,6 56,2 46,3 Destinatia rezd rezd rezd rezd Corecția pentru destinatie 0% 0% 0% Corecţia pentru destinatie, lei 0,0 0,0 0,0 Preţ corectat, lei 39,6 56,2 46,3 Corecţia totală netă, lei -614 -628 -433 Corecţia totală netă (% preț ofertat) -93,94% -91,80% -90,35% Corecţia totală brută, lei 614 628 433 Corecţia totală brută (% preț oferat) 93,94% 91,80% 90,35% Valoare estimata de piata lei RON/mp 46,26 lei EURO/mp 10,62 € Valoare total supratata 2.041,00 mp lei RON 94.410 lei EURO CURS 4,3564 21.670 € Estimarea redevenței. Conform prevederilor legale " Limita minima a prețului concesiunii se stabileşte, după caz, prin hotărârea consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, astfel încât sa asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, în condiţii de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente ". In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 10 din 31 Raport de reevaluare imobiliară suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va stabili astfel încât sa asigure recuperarea în minim 25 de ani şi maxim 49 ani a prețului de vânzare a terenului. Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare. Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel: k=Rb+Riunde: Rb = rata de baza fără risc Ri = riscul investiţiei Rata de baza fără risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referință a Băncii Naţionale a României pentru anul 2010- 2011 Luna Dobânda octombrie-] | 6,25 septembrie-] 1 6,25 august-l 1 6,25 iulie-1 1 6,25 iunie-l | 6,25 mai-11 6,25 aprilie-1 1 6,25 martie-]1 6,25 februarie-] | 6,25 ianuarie-l | 6,25 decembrie-10 6,25 noiembrie-10 6,25 octombrie-10 6,25 MEDIA 6,25 Riscul investiţiei (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel: Risc exterior 1,50% conditii economice 1,00% management 0,50% Risc interior (caracteristicile proprietatii) 1,00% localizare 0,50% dimensiunea/calitatea spatiului 0,50% TOTAL 2,50% k = 6,25% + 2,5% = 8,75% Expert Evaluator lulian Cosmin Anaroniu Pagină 11 din 31 Raport de reevaluare imobiliară Pentru determinarea redevenței pornim de la formula determinării valorii de piață si anume: p = >) Venit — an, p; pi (+k) unde Vt = valoarea terminala, care este zero in acest caz, deoarece legislația prevede recuperarea întregii valori in primii 25 ani de concesiune. Valoarea de piață, pe de alta parle, este: = rai [+ ri unde r = redevența anvala Pentru determinarea redevenței anuale utilizam formula: pa. L — 46.26lei /mP „4 stie /mp lan a 10.02 n (1+ i Valoarea redevenței anvale pentru terenul analizat este 4,61 lei/mp/an. Calificarea evaluatorului. Ec. lulian-Cosmin Androniu Licenţiat în economie, absolvent al Academiei de Studii Economice Bucureşii, Facultatea de Comerț, promoția 1999. Masterat în „Management financiar şi în administrație publică [...]