HCL 19/2013 Brăila adoptată

ROMÂNIA JUDEŢUL BRĂILA MUNICIPIUL BRĂILA i CONSILIUL LOCAL MUNICIPAL BRĂILA NI OTARA REA NR.19 din 81.01.2012 Privind: Scoaterea la licitaţie publică, în vederea vânzării a bunului imobil „Magazie pentru lemne”, aparținând domeniului privat al Municipiului Brăila situat în Brăila, Incinta Docuri nr.1. CONSILIUL LOCAL NUNICIPAL ERAILA La iniţiativa Primarului Municipiului Brăila; Având în vedere referatul de aprobare al iniţiatorului şi raportul Serviciului de Transport Public Local de Călători şi Administrare Portuară; Văzând raportul comun de specialitate al Direcţiei Juridic Contencios Administraţie Publică Locală, Direcţiei Finanţelor Publice Locale şi Direcţiei Patrimoniu, precum şi rapoartele comisiilor de specialitate nr. 1 şi 2 din cadrul C.L.M. Brăila; În conformitate cu prevederile H.G.R. nr.841/1995, cu modificările şi completările ulterioare, privind procedurile de transmitere fără plată şi de valorificare a bunurilor aparţinând instituţiilor publice şi H.C.L.M. nr.351/23.12.2005; În baza art. 36 alin. (1) şi (2) lit. c), alin. (5) lit. b) şi art. 123 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 215/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; În temeiul art. 45 alin. (1) şi (3) coroborat cu art. 115 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; AI OTARA STIE: Art.1: Se aprobă scoaterea la licitaţie publică, în vederea vânzării a bunului imobil „Magazie pentru lemne”, aparţinând domeniului privat al Municipiului Brăila situat în Brăila, Incinta Docuri nr.1. Art.2: Bunul imobil „Magazie pentru lemne” se află în adminisirarea Serviciului de Transport Public Local de Călători şi Administrare Portuară, are o suprafață construită totală de 96,00 mp şi se identifică în Planul de delimitare - anexa nr. 1, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.3: Preţul de pornire la licitaţie este de 12.320 lei, conform Raportului de evaluare, anexa nr. 2, parte integrantă din prezenta hotărâre. Art.4: (1) Se împuterniceşte Serviciul de Transpori Public Local de Călători şi Administrare Portuară Brăila pentru organizarea procedurii privind scoaterea la licitaţie a imobilului, conform H.G.R. nr. 841/1995. (2) Se împuterniceşte Serviciul de Transpori Public Local de Călători şi Administrare Portuară Brăila pentru semnarea în formă autentică a contractului de vânzare — cumpărare. Art.5: Sumele rezultate din valorificarea bunului imobil „Magazie pentru lemne”, după deducerea cheltuielilor aferente, se fac venit la bugetul local al Municipiului Brăila. Art.6: Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de Primarul Municipiului Brăila, prin Serviciul de Transport Public Local de Călători şi Administrare Portuară Brăila, Direcţia Finanţelor Publice Locale şi Direcţia Patrimoniu, iar Secretarul Municipiului Brăila o va comunica celor interesați. CONTRASEMNEAZĂ SEC AR, FUDULAICHE MIRCEA IN2] FERBE: ANEXE. ÎL Boa ri me —]/ +A Z354 12856 Ea i VE] 9) vă 2 îns E 2% Ze LIFIVD 4 o „ip Oa DELUISE EDS PC eta 07 ta tit | sooză ri ss ar time e Leib =) di LL ii ză za Live N; 7.5 BWLLIBPVIN HIV NA 3020 10 OO INUSNOI P = AA EISININOU N SV IA 34, a HUI „drame. 1653 'pazaţi îi iei 1 stepa > | FORTUREA SRAOILE Rbii LR, ie 214 /-7TA "EN UL FALCO A a , A/C XA VIS. lo R.O.LN. ar. p Expert Evaluator lulian-Cosmin Androniu MEMBRU TITULAR AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA (A.N.E.V.A.R.) Romania, Braila, Aleea Parcului nr.2, bl. Albis, sc. 1, et. 5, ap. 15, C.I.F. 20422930 Cont: RO62 BACX 0000 0002 6829 8000 UniCredit Tiriac Bank Sucursala Braila Cont RO46 BUCU 6543 0032 2511 ROOI Alpha Bank Sucursala Braila Fax: 0339.814.435, Mob: 0722.635.370, http://www.acos.ro, mail: office Qacos.ro RAPORT DE EVALUARE al activului situate în Brăila, str. Incinta Docuri nr. 1, jud. Brăila, proprietatea Serviciului de Transport Public Local de Călători şi Administrare Portuară Brăila - Magazie pentru lemne - DATA EVALUĂRII: 21.01.2013 SOLICITANT: SERVICIULUI DE TRANSPORT PUBLIC LOCAL DE CĂLĂTORI ŞI ADMINISTRARE PORTUARĂ BRĂILA All rights reserved. Copyrighis E 2003-2013 Expert Evaluator Androniu lulian Cosmin Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 1 din 38 Raport de evaluare imobiliară Cuprinsul. INTRODUCERE Rezumatul lucrării Pagina de titlu Cuprinsul PREMISELE EVALUĂRII Prezentarea evaluatorului Ipoteze şi condiții limitative Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării Baza de evaluare, tipul valorii estimate Materialele şi sursele de informații utilizate Drepturile dle proprietate evaluate Clauzele de nepublicare PREZENTAREA DATELOR Identificarea activelor Descrierea amplasamentului Descrierea consirucțiilor Studiul pieței ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Cea mai bună utilizare Valoarea terenului Metode de evaluare Calificarea evaluatorului Declaraţia de conformitate (Certiticarea valorii) Alegerea valorii finale Alocarea valorilor ANEXE Definiţii şi termeni ai evaluării Calculele evaluării Documentele evaluării Fotografii Amplasament Fi Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 3 din 38 Raport de evaluare imobiliară se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autoritățile legale şi administrative locale sau naționale sau de către organizații sau instituții private, au fost sau pot fi obținute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului; Se presupune că utilizarea terenului şi a construcțiilor corespunde cu granițele descrise şi nu există alte servituți, altele decâi cele descrise în raport; Evaluatorul nu are cunoştinţă de existența unor materiale periculoase pe sau în proprietate, materiale care pot afecta valoarea proprietăţii. Evaluatorul nu are calitatea şi nici calificarea să detecteze aceste substanțe. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor; Se presupune că activele prezentate spre evaluare, de solicitant, alcătuiesc întreaga grupă din care fac parte acestea. În cazul în care nu s-au prezentata toate activele care alcătuiesc grupa, nu se asumă nici o responsabilitate pentru că nu s-a reevaluat întreaga grupă de active. Dacă imobilizările corporale din aceeaşi grupă nu au fost reevaluate atunci acest raport de reevaluare nu poate fi utilizat pentru raportare financiară. Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiții generale limitative: Orice proporție din valoarea estimată în acest raport, între teren şi construcție, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile; Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare; Deţinerea acestui raport sau o copie a acestuia nu dă dreptul de a-l face public; Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu ar fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil; Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte [în special concluziile, identitatea evalvatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului; Previziunile sau estimările de exploatare conținute în acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei şi cererii pe termen Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 5 din 38 Raport de evaluare imobiliară Valoarea de piață reprezintă suma estimată peniru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Definiţie conform IVS = Cadrul general. Materialele şi sursele de informații utilizate. Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat: o documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare; o Standarde Internaționale de Evaluare, ediția a IX-a - 2011, care sunt în vigoare la data efectuării prezentului raport, fiind obligatorii începând cu daia de 1 ianuarie 2012, respectiv: > v Y vvYv 5 > Standarde Internaţionale de Evaluare (VS): IVS - Cadrul general IVS 101 — Sfera misiunii de evaluare IVS 102 - Implementare IVS 103 - Raportarea evaluării IVS 300 — Evaluări pentru raporiarea financiară. Anexă - Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul public; „Evaluarea proprietăţii imobiliare”, Ediţie a doua canadiană, Canada, 2002, traducere din limba engleză; Observaţii şi constatări ale expertului evaluator privind starea proprietăţii supuse evalvării; Informații de pe internet privind oferte din piață pentru proprietăţi similare cu cea evaluată, o parte dintre acestea fiind ataşate raportului în anexe. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 7 din 38 Raport de evaluare imobiliară Evaluatorul declară că nu i-au fost puse la dispoziţie documente în original peniru proprietatea evaluată. Având în vedere cele menţionate mai sus, evalvatorul nu își asumă nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicităţii actelor de proprietate. Se presupune că actele de proprietate sunt valabile. Clauzele de nepublicare. Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator şi pentru clientul declarat şi nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptată de evaluator față de o terță persoană. Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial şi nici inclus într- un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al expertului, cu specificarea formei şi contextului în care acesta va apare. Publicarea oricărei referințe sau valori incluse în acest rapori de evaluare sau a numelui şi afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisă fără aprobarea scrisă a acestuia. Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 9 din 38 Rapori de evaluare imobiliară persoane fizice sau entităţi care schimbă drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pieţele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile şi motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de eniitățile care participă la schimbul de proprietăţi imobiliare. În schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversităţi de influențe sociale, economice, guvernamentale şi de mediu. În comparaţie cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărturi, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ neelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăţi imobiliare nu se adaptează rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piaţă." Spre deosebire de pieţele eficiente, piața imobiliara nu se avioreglează, fiind influenţată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informaţiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, exisiând decalaj între cerere și ofertă, echilibrul atingându-se greu și fiind de scurtă durată. În funcţie de factori ca: amplasarea, design-ul și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și vârsta participanților s-au creat tipuri diferite de pieţe imobiliare, precum: Piaţa imobiliară rezidenţială; Piaţa imobiliară comercială; Piaţa imobiliară industrială; Piaţa imobiliară agricolă; bd * - - d Piaţa imobiliară specială. Având în vedere cele descrise în subcapitolele anterioare, se poate considera că în prezent piața imobiliară, peniru toate tipurile de proprietăţi este o piaţa inactivă, caracterizată o rămânere în urma cererii și prețuri în scădere. În consecinţă, avem o piață a cumpărătorilor, peniru că aceștia pot obţine preţuri mai mici pentru proprietăţile disponibile. se estimează că dezechilibrul între cerere și ofertă pentru această zonă va genera și va susține în continuare un nivel scăzut al preţului de vânzare și al chiriilor pentru proprietăţi imobiliare. Analizând piaţa imobiliară din două puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele: + Pe termenscurteste o piaţă a cumpărătorului, datorită perioadei de criză pe care o traversăm, caracterizată de preţurile relativ scăzute pe piaţă, + Pe termen lung piaţa imobiliară are o anumită stabilitate, deși va păstra un număr scăzut de cereri de proprietăţi imobiliare, determinat de scăderea economiilor populaţiei ca urmare a crizei economice, cât și ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat și de o creștere a Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 11 din 38 Rapori de evaluare imobiliară cu anul 2003. Anul 2004 şi perioada de până la finele anului 2007 urmează o pantă uşor ascendentă a activităților din industrie, comerț cu amănuntul, servicii. Investițiile realizate în anul 2007 în Brăila au însumat 231,3 mil. lei din care 49,8% reprezintă lucrări de construcții montaj, 45,5% utilaje cu şi fără montaj şi mijloace de transport şi 4,7% alte investiții. Din volumul total de investiții 35,4% s-a realizat în sectorul de stat [public de interes naţional şi local, integral de stat şi majoritar de stat), 64,5% în sectorul privat [integral privat, majoritar privat şi integral străin) şi 0, 1% alte sectoare. Un factor specițic în ultima perioadă în economia brăileană este apariția unui număr mare de supermarket-uri şi hipermarket-uri, fapt care a condus la crearea multor locuri de muncă şi la apariția unei serii de oportunităţi pentru oamenii de afaceri locali, accelerând dezvoltarea pe orizontală a economiei locale. Alte domenii de activitate în care considerăm că municipiul Brăila are o serie de avantaje competitive sunt; activitățile bancare şi de asigurări, construcțiile, transportul şi comunicațiile. La nivelul municipiului Brăila s-a remarcat o creştere a tranzacţiilor cu terenuri, ca urmare a cererii tot mai mari de a construi clădiri de tip industrial (hale), comercial ( supermarket-uri) , clădiri de tip administrativ | birouri). În ceea ce priveşte numărul locuințelor finalizate în anul 2007 acesta a fost de 455, din care 388 au fost construite de populație în regie proprie, 18 locuințe au fost construite din surse bugetare , 25 din fonduri ale societăților cu capital privat şi 24 locuințe construite de către Agenția Naţională pentru Locuinţe. Odată cu dezvoltarea oraşului, multe firme din alte zone ale țării sau din afara țării au fost şi sunt interesate să realizeze dezvoltări imobiliare. În termeni de dezvoltare urbană, municipiul Brăila este străbătut de o rețea de artere de circulație, construită în sistem radial concentric din care pornesc transversal mai multe artere conectate la exiremitgțile teritoriului intravilan. Municipiul Brăila are o rețea rutieră urbană de 285 km de străzi din care 208 km sunt străzi asfaltate, 6 km sunt străzi cu pavaj iar diferența o reprezintă străzile cu piatră compactată. Transportul în comun se realizează pe o rejea de drumuri interne, prin intermediul mai multor linii de autobuz, microbuz şi tramvai, iar serviciile de taximetrie se dovedesc a fi performante. Pentru decongestionarea traficului din zona centrală a orașului s-a demarat un amplu proces de modernizare şi amenajare a numeroase străzi din oraş. Acest demers este absolut necesar deoarece infrastructura stradală şi pietonală care deserveşte un oraş de peste 200.000 de locuitori este uzată fizic şi moral. În ceea ce priveşte transportul în comun, municipiul dispune de principalele mijloace de transport în comun caracterisiice marilor oraşe. Demn de menționat esie faptul că în momentul de față se preconizează demararea unui proces amplu de Expert Evaluator lulian Cosmin Anaroniu Pagină 13 din 38 Raport de evaluare imobiliară ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Cea mai bună utilizare . În Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate [GAVP], cea mai bună utilizare este definită ca fiind: „cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.” Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări, este considerată cea mai bună utilizare. Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală şi integrantă a estimărilor valorii de piață. Conceptul de "cea mai bună utilizare” reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Relaţiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe piețele imobiliare. Cunoașterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esenţiale pentru conceptul de cea mai bună utilizare. Când scopul evaluării este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune uiilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea. Cea mai buna utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii: > ceamai bună utilizare a terenului liber; > cea mai bună utilizare a terenului construit. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele criterii: YV permisă legal; x posibilă fizic; V justificată adecvat; YV fezabilă financiar; 4 maxim profitabilă. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber. Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate îi utilizarea prezentă, construcţia, subîmpărțirea sau unirea cu altă proprietate. Cea mai Expert Evaluator lulian Cosmin Androniu Pagină 15 din 38 Raport de evaluare imobiliară Metodele de evaluare. Metoda comparațiilor directe. În metoda comparației directe, proprietatea imobiliară evaluată este comparată cu proprietățile similare ce au fost vândute recent sau a căror cifre de ofertă sunt cunoscute. Datele proprietăţilor comparabile sunt prelucrate. într-un proces de comparare peniru a demonstra prețul probabil la care proprietatea evaluată ar fi vândută, dacă este oferită pe piaţă. Această metodă nu se aplică datorită destinație şi caracteristicilor fizice şi economice ale imobilului evaluat. Nu s-au identificat proprietăţi similare tranzacţionate recent. Abordarea prin cost Această abordare comparativă ia în considerare ca substitui, pentru cumpărarea unei anumite proprietăți, alternativa de a achiziliona un activ echivalent modern cu aceeaşi utilitate. În contextul proprietății imobiliare, aceasta ar implica atât costul achiziționării unui teren echivalent cât şi costul construirii unei clădiri noi echivalente. Fără să fie implicate timpul, riscul şi neadecvarea, prețul pe care un cumpărător l-ar plăti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare decât costul unui echivalent modern. Adeseori, activul de evaluat va fi mai puțin atractiv decât costul echivalentului modern din cauza vârstei sau deprecierii. O ajustare a costului de înlocuire cu deprecierea este necesară pentru a reflecta aceasta. Evaluarea se face prin metoda costului de înlocuire. Costul de înlocuire se determină prin aplicarea metodei costurilor unitare ce presupune estimarea costului [...]