HCL 641/2023 adoptată

RAPORT DE EVALUARE IN VEDEREA STABILIRII VALORII JUSTE A IMOBILELOR AFLATE IN DOMENIUL PUBLIC AL MUNICIPIULUI ARAD BENEFICIAR: MUNICIPIUL ARAD EVALUATOR: SC DANINA STAR SRL Braşov, Autorizaţie ANEVAR Nr. 0487 NR.CONTRACT: 8140 / 9 / 10 / 2023 (AC 44430 / 2020 - CS 23337 / 2023) ADMINISTRATOR, ZUBCOV DANINA  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad CUPRINS Elemente introductive şi sinteza lucrării Declaraţie de certificare 1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1 Identificarea proprietăţii imobiliare – obiectul evaluării 1.2 Scopul evaluării 1.3 Utilizarea evaluării 1.4 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate 1.5 Data inspecţiei 1.6 Data estimării valorii 1.7 Proprietarul bunurilor evaluate 1.8 Moneda raportului 1.9 Standardele aplicabile 1.10 Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare 1.11 Ipoteze generale 1.12 Conditii limitative 1.13 Clauza de nepublicare 1.14 Responsabilitatea faţă de terţi 1.15 Verificarea evaluării - SEV 400 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1 Descrierea juridică a proprietăţii imobiliare 2.2 Situaţia juridică 2.3 Descrierea județului Arad 2.4 Descrierea municipiului Arad 2.5 Identificarea imobilelor 3. REGULI GENERALE PRIVIND REEVALUAREA ACTIVELOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL INSTITUŢIILOR 4. STANDARDE DE EVALUARE - RAPORTARE FINANCIARĂ (SEV 430) 5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 5.1 Definirea pieţei şi subpieţei proprietăţii imobiliare 5.2 Analiza cererii si a ofertei 5.3 Echilibrul pieţei, previziuni 6. ESTIMAREA VALORII 6.1 Terenuri – abordari in evaluare 6.2 Constructii – abordari in evaluare 7. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 7.1 Cea mai buna utilizare – CMBU 7.2 Evaluarea activelor prin metoda comparatiei 8. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Anexe – Fise de calcul si informatii utilizate pentru stabilirea valorii juste a activelor fixe aflate in patrimoniul municipiului Arad - domeniul public (acte de proprietate, comparabile, planuri si imagini cu proprietatile evaluate) Raportul de evaluare contine 70 de pagini -2-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Referitor la: EVALUAREA TERENURILOR AFLATE ÎN DOMENIUL PUBLIC AL UAT ARAD 1. Identificarea și competența evaluatorului – SC DANINA STAR SRL - societate membru corporativ ANEVAR, prin cj. Beres Aron – membru titular al ANEVAR cu legitimaţia nr. 10662 având specializările EPI și EBM, asigurat pentru răspundere civilă profesională cu asigurarea nr. 42910 / 02.12.2022 - nivel III - 250.000 Euro, la societatea de asigurări ALLIANZ ŢIRIAC, a efectuat raportul de evaluare al activelor corporale de natura terenurilor situate in mun. Arad, aflate în domeniul public al UAT ARAD. Date de contact evaluator ARON BERES: tel: 0754.345.384 fax: 0368.780.127 e-mail: [email protected] adresa de corespondență: mun. Brașov, str. Tudor Vladimirescu, nr. 36A, bl. 3A, ap. 8 Evaluator BERES ARON - sunt evaluator de proprietati imobiliare (EPI) si de bunuri mobile (EBM), membru titular ANEVAR începând cu anul 2006 și expert judiciar la Ministerul Justiției începând cu anul 2014; in cei 16 ani de activitate in domeniu, am realizat rapoarte de evaluare pentru persoane fizice, asociatii si fundatii, organizatii neguvernamentale, intreprinderi mici si mijlocii, societati comerciale pe actiuni, institutii financiare, regii autonome, importante institutii ale statului, executori judecatoresti, dintre care enumăr următoarele: - Ministerul Afacerilor Externe (evaluare ambasade) - Ministerul Turismului - Ministerul Finatelor Publice - Ministerul Cercetarii si Inovarii - Ministerul Culturii - Administratia Fondului pentru Mediu - Administratia Porturilor Maritime Constanța - Fondul de Garantare a Asiguraților - Santierul Naval Mangalia - Inspectoratul Teritorial de Muncă Brașov - Penitenciarul cu Regim de Siguranta Maxima Bucuresti - Penitenciarul Baia Mare - Penitenciarul Poarta Alba - Parchetul de pe langa Curtea de Apel Brasov - Parchetul de pe langa Tribunalul Brasov - Parchetul de pe langa Tribunalul Covasna -3-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad - Parchetul de pe langa Tribunalul Harghita - Parchetul de pe langa Tribunalul Teleorman - Parchetul de pe langa Tribunalul Ialomita - Curtea de Apel Alba - Curtea de Apel Brasov - Tribunalul Alba - Tribunalul Brașov - Judecătoria Brașov - Consiliul Judetean Brasov - Consiliul Judetean Covasna - Consiliul Județean Buzau - Consiliul Judetean Prahova - Consiliul Județean Constanța - Primaria Municipiului Brasov - Primaria Municipiului Ploiesti - Primaria Municipiului Sacele - Primaria Municipiului Miercurea Ciuc - Primaria Municipiului Sfantu Gheorghe - Primaria Municipiului Odorheiu Secuiesc - Primaria Municipiului Deva - Primaria Municipiului Hunedoara - Primaria Orașului Voluntari - Primăria Orașului Ghimbav - Primaria Orașului Simeria - Primaria Orașului Sinaia - Primaria Orașului Mizil - Primaria Orașului Cehu Silvaniei - Primaria Orașulu Cernavodă - Primăria Orașului Băicoi - CNAIR SA - CFR Marfa Transilvania - CFR Marfa Moldova - Compania de Investitii pentru Turism - Compania Nationala a Uraniului - Institutul de Fizică Atomică "Horia Hulubei" -4-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad - Complexul Energetic Oltenia - Transelectrica - Transgaz - Romgaz - Hidroelectrica - Romsilva - ENEL - Muntenia - ENEL - Dobrogea - ENEL - Banat - Banca Comerciala Romana - Banca Intesa San Paolo - Marfin Bank - rețeaua de magazine LIDL România Totodata, mentionez ca in perioada 2019 - 2022 am efectuat evaluarea patrimoniului pentru urmatoarele UAT-uri: - in judetul Timis: UAT Manastiur, UAT Saravale - in judetul Arad: UAT Arad - in judetul Caras-Severin: UAT Ciudanovita, UAT Forotic, UAT Ramna - in judetul Harghita: UAT Odorheiu Secuiesc, UAT Galautas, UAT Atid, UAT Zetea, UAT Subcetate, UAT Remetea, UAT Bălan - in judetul Covasna: UAT Malnas, UAT Belin, UAT Ozun, UAT Bretcu, UAT Cernat, UAT Sita Buzaului, UAT Barcani, UAT Poian, UAT Zagon - in judetul Brasov: UAT Brasov, UAT Augustin, UAT Parau, UAT Ticus, UAT Soars, UAT Săcele, UAT Hărman - in judetul Dambovita: UAT Moroeni, UAT Raciu, UAT Contesti, UAT Petresti, UAT Hulubesti, UAT Pucheni - in judetul Prahova: UAT Olari, UAT Secaria, UAT Valea Doftanei, UAT Puchenii Mari, UAT Gura Vadului, UAT Lapos, UAT Scorteni, UAT Mizil, UAT Gura Vitioarei, UAT Baicoi, UAT Comarnic, UAT Soimari, UAT Fulga, UAT Carbunesti - in judetul Vrancea: UAT Vartescoiu, UAT Vintileasca, UAT Timboesti, UAT Naruja, UAT Vidra, UAT Vizantea-Livezi, UAT Nanesti, UAT Pufesti, UAT Vulturu, UAT Barsesti, UAT Nistoresti, UAT Gugesti, UAT Spulber - in judetul Iasi: UAT Costuleni, UAT Strunga, UAT Todiresti, UAT Bals, UAT Popricani, UAT Harlau, UAT Ciohorani, UAT Dolhesti, UAT Oteleni, UAT Schitu Duca -5-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad - in judetul Calarasi: UAT Chirnogi, UAT Gurbanesti, UAT Nicolae Balcescu, UAT Roseti, UAT Cuza Voda, UAT Soldanu, UAT Grădiștea, UAT Independenta, UAT Dragalina - in judetul Giurgiu: UAT Isvoarele, UAT Gogosari, UAT Gaiseni, UAT Stoenesti, UAT Stanesti, UAT Băneasa, UAT Grădinari - in judetul Dolj: UAT Diosti, UAT Izvoare - in judetul Olt: UAT Dobretu, UAT Iancu Jianu, UAT Draganesti-Olt, UAT Curtisoara, UAT Falcoiu, UAT Dioști - in judetul Gorj: UAT Alimpesti, UAT Polovragi - in judetul Cluj: UAT Aschileu - in judetul Maramures: UAT Sarasau, UAT Dragomiresti, UAT Bocicoiu Mare, UAT Grosii Tiblesului, UAT Salistea de Sus - in judetul Bihor: UAT Husasau de Tinca, UAT Bulz, UAT Capalna, UAT Cherechiu, UAT Tetchea, UAT Buduslau, UAT Pocola, UAT Suncuius - in judetul Satu Mare: UAT Andrid - in judetul Braila: UAT Victoria, UAT Ulmu, UAT Faurei, UAT Ciocile - in judetul Galati: UAT Independenta, UAT Mastacani, UAT Radesti, UAT Suceveni - in judetul Buzau: UAT Padina, UAT Cozieni, UAT Racovițeni, UAT Colți - in judetul Arges: UAT Tigveni, UAT Ciofrangeni, UAT Aninoasa - in judetul Bacau: UAT Solont - in judetul Teleorman: UAT Nanov - in judetul Neamt: UAT Ion Creanga - in judetul Bistrita-Nasaud: UAT Silivasu de Cimpie - in judetul Sălaj: UAT Someș Odorhei, UAT Cehu Silvaniei - in judetul Constanta: UAT Saligny, UAT Mereni, UAT Cernavodă, UAT Seimeni - in judetul Tulcea: UAT Sulina, UAT Jijila - in județul Hunedoara: UAT Deva, UAT Hunedoara, UAT Sântămăria-Orlea, UAT Bunila, UAT Simeria 2. Identificarea clientului – UAT ARAD cu sediul în municipiul Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ. 3. Scopul evaluării – Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. 4. Obiectul supus evaluării – Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie activele fixe corporale aflate în proprietatea UAT ARAD, conform tabel anexat: -6-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Nr. Nr. cad. / Supraf Denumire CF Proprietar crt. Nr. top. teren Teren - Zona Trei Insule (Zori de Zi), 1 CF nr. 362690 Arad, nr. cad.: 362690, 362690 362690 Mun. Arad 5.451 HCLM nr. 355/2023 5. Tipul valorii – Este valoarea justă aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022, conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general) SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101) SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103) SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104) SEV 105 - Abordări și metode de evaluare SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400) SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul activelor fixe corporale – UAT ARAD cu sediul în municipiul Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ 7. Data evaluării – 01.11.2023 Data inspectării bunurilor – 01.11.2023 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022 Ordonanța Guvernului nr.81/2003 privind reevaluarea şi amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituţiilor publice, modificată de Legea nr.79/2008 Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr.1917/2005 pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea și conducerea contabilității instituțiilor publice, cu modificările și completările ulterioare. Planul de conturi pentru instituțiile publice și instrucțiuni de aplicare a acestuia, modificat de Ordinul 2021/2013 Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 3471/2008 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituțiilor publice, modificat de Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 221/2015 Ordinul 1802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situaţiile financiare anuale individuale şi situaţiile financiare anuale consolidate -7-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Extras de carte funciara, incheieri, planuri de amplasament 9. Valoarea propusă – Raportul de evaluare determină valoarea justă în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. Valoarea propusă este valabilă la data evaluării şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Valoarea justă a imobilului aparținând domeniului public al UAT ARAD, de înregistrat în evidența contabilă, este de: Nr. Valoare justă la Denumire CF crt. 01.11.2023 Teren - Zona Trei Insule (Zori de Zi), CF nr. 362690 Arad, nr. 1 362690 1.006.690,68 cad.: 362690, HCLM nr. 355/2023 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea justă. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EPI, EBM Cj. Beres Aron -8-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că:  Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte.  Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport.  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate.  Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.  Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei.  Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România)  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.  Bunurile supuse evaluării au fost inspectate de către personalul specializat al societatii.  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EPI, EBM Cj. Beres Aron -9-  Raport evaluare - domeniul public - municipiul Arad Capitolul 1 GENERALITĂŢI 1.1. Identificarea obiectului evaluării – Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie activele fixe corporale - terenuri din intravilanul municipiului - aflate în proprietatea UAT ARAD. 1.2. Scopul evaluării – Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea înregistrării în contabilitate și raportării financiare. 1.3. Utilizarea evaluării – Prezentul raport de evaluare se adresează UAT ARAD cu sediul în mun. Arad, B-dul Revoluției, nr. 75, reprezentată legal de PRIMAR - CĂLIN BIBARȚ, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate – Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii juste aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2022, conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general), SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101), SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103), SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104), SEV 105 - Abordări și metode de evaluare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400), SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară, GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 – Tipuri ale valorii: Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării. Definiţia valorii juste, prezentată în IFRS, este diferită de definiţia de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiţia valorii juste din IFRS este coerentă cu definiţia valorii de piaţă. Definiţia şi aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în SEV 430 Evaluări pentru raportarea financiară. Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situaţii financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piaţă. Valoarea justă cere estimarea preţului care este just pentru ambele părţi identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obţine din tranzacţie. Aceasta, de obicei, este aplicată în context judiciar. Pe de altă parte, valoarea de piaţă cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanţii de pe piaţă, să nu fie luat în considerare. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă. Deşi, în multe cazuri, preţul care este just pentru ambele părţi va fi egal cu cel obtenabil pe piaţă, vor fi situaţii în care estimarea valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piaţă, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietăţii. Exemple de utilizare a valorii juste sunt: (a) determinarea unui preţ care este just pentru participaţia într-o întreprindere necotată, deoarece preţul pentru doi deţinători anumiţi poate fi just pentru aceştia, dar diferit de preţul care ar putea fi obţinut pe piaţă; (b) determinarea unui preţ care ar fi just pentru un locator şi un locatar, fie pentru transferul permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere. Conform Ordinului 1802/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situaţiile financiare anuale individuale şi situaţiile financiare anuale consolidate, prin valoare justă se înţelege preţul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ într-o tranzacţie reglementată pe piaţa principală (dacă există) sau cea mai avantajoasă, la data evalu [...]