HCL 149/2015 Aiud adoptată

SERVICIUL PUBLIC DE INTEREST ADMINISTRAȚIA PATRIMONIUL 4 Loca NR, INTRAREHEŞIRE_/24/0 ZI 44LUNĂ 07 ANDZIS RAPORT DE EVALUARE Proprietatea evaluata: HALA Adresa : str. Tribun Tudoran nr.3, Aiud (Parcela 5) Beneficiar : Primaria Municipiului Aiud Elaborat de: PF. Boghiu impona (a) CO sazouti, Și > -20]5 - REZUMATUL RAPORTULUI DE EVALUARE Proprietatea evaluata: Client si destinatar: Administratia Patrimoniului Local Aiud cu sediul pe str.Tribun Tudoran nr. 9, inregistrata la Reg.Com. CUI RO 14401495, prin reprezentant legal Crisan Ovidiu angajat al Servicului Public. Scopul si obiectul evaluarii, Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare “Hala”, asa cum este definita in Standardele international de evaluare editata de ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), in vederea vanzarii. Obiectul evaluarii il constitue proprietatea imobiliara de tip“ Hala” situat administrativ in intravilanul municipiului Aiud, str. Tribun Tudoran nr.3 parcela 5 jud. Alba si anume: Imobil curti constructii-Top.1740/3/1/3/2/2/1/5; top 1742/3/1/3/3/2/2/1/5 si 1743/1/2/1/3/3P2[2/1/5 inscris in CF 71116 Aiud, in suprafata de 454 mp, cu destinatia curti constructii, compus dintr-o hala in suprafata construita de 423 mp. si un hol de acces in suprafata de 31 mp. Rezultatul evaluarii — Subsemnata Damo Simona, domiciliata in Aiud, str. Liviu Rebreanu 35, jud Alba - Expert evaluator al proprietatilor imobiliare, membru A.N.E.V.A.R. nr legitimatie 12775. În urma evaluarii efectuate de mine , a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia mea este ca valoarea de piata a proprietatii la care am facut referire mai Sus, este: VALOAREA DE PIATA ESTIMATA 82778 lei (optzecisidouamiisaptesutesaptezecisioptlei) Pret/ mp 182,33 lei 40,5 eur VALOAREA DE PIATA A FOST DETERMINATA PRIN METODA metoda costului valoarea nu contine TVA. (Echivalent 1 eur=4,5 lei) Y, Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si conside Po privind valoarea „sint : | /] - Valorea a fost exprimata tinind seama exclusiv de ipotezele, conditiile limilative si aprecierile exprimate in prezentul raport; - Valoarea prezentata include si valoarea terenului aferent, - Valoarea prezentata include utilitatile , impreuna cu bunurile indivize comune aferente proprietatii, - Valoarea tine seama de scopul prezentei evaluari, - Evaluarea este exprimata in conditiile in care, in prezent fondul investitional al pietei este redus; - Valoarea se refera la vinzarea integrala; - Valoarea este o predictie; - Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale; - Valoarea este subiectiva - Evaluarea este o opinie asupra unei valori; - Valoarea nu contine T.V.A. Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania): - Standardelor Internationale de evaluare (IVS); - Standardelor Internationale de Aplicare in Evaluare (VA); - Standardelor Internationale de Practica in Evaluare (GN). Suprafetele au fost prelevate din documentatia cadastrala anexata prezentului raport de evaluare. Declar ca nu am nici o relatie particulara cu clientul si nici un interes actual sau viitor fata de proprietatea evaluate. Rezultatul prezentului raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de imobil, iar remunerarea evaluarii nu se face in functie de satisfacerea unei asemenea solicitari. In aceste conditii, subsemnata în calitate de evaluator imi asum responsabilitatea pentru datele si concluziile prezentate in prezentul raport de evaluare. Cu stima, Ec. Damo Simona , Ze Bitoriza. 74 IE TUT e SIMORĂ d Legtuinaţia Nr, 12775 Valabil 2015 & Peclalizareat si Ra ge Datele „informatiile si continutul prezentului raport fiind confidential, nu vor putea fi copiate în parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului. PREMISELE EVALUARII Ipoteze si conditii limitative Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sint urmatoerele: 1. Ipoteze Aspectele juridice se bazeaza pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil. Astfel din extrasul de carte funciara rezulta ca imobilul este inscris in - din EXTRASUL DE CARTE FUNCIARA (anexat) nr.71116-C1 Aiud jud. Alba, nr. Top: 1740/3/1/3/2/2/1/5; top 1742/3/1/3/3/2/2/1/5 si 1743/1/2/1/3/3/2/2/1/, veiese ca imobilul curti constructii in suprafata de 454 mp „este compus din suprafata construita de SC=423 mp. si hol de acces in suprafata de S= 31 mp. inregistrat in CF nr.71116-C1 U2 Aiud jud. Alba, nr. Top: 1740/3/1/3/2/2/1/5/1l; top 1742/3/1/3/3/2/2/1/5/1lsi 1743/1/2/1/3/3/2/2/1/5/N in cota de 7% parti comune) se afla in proprietatea Municipiului Aiud - Domeniu Privat- Intabulare drept de propriette,dobandit prin Lege,in cota actuala de 1/1 in baza act hotarare, 134/2006, emis de Consiliul Local al unicipiului Aiud. Proprietatea se considera libera de sarcini, din informatiile aduse de proprietar in present inscrisurile privitoare la sarcini sant stinse. Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare; partile commune fiind zidul despartitor dintre hala si holul de acces, fundatia, sarpanta, invelitoarea, burlanele si jeheaburile din table. Nu am realizat o analiza a cladirii, nici nu am inspectat acele parti care sint acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu imi pot exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor; Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informata de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase; Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatilor, solului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperii; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existind posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. 2. Conditii limitative > Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport . Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si suni invallide daca sunt astfel utilizate ; > Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia ; > Evaluatorul prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta „relativ la proprietatea în chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; > Orice valoare estimata in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate v-a invalida valoarea estimata. Valoarea estimata Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatii, Conform standardului IVS 1 Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre cumparator hotarit si un vinzator hotarit, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constringeri. In stabilirea valorii terenului se tine cont de anumiti factori de influenta si anume: caracteristici fizice ale amplasamentului (privind dimensiunea; forma; localizarea; topografia), utilitatile disponibile Data evaluarii: iunie 2015 Data inspectiei 25 iunie 2015 La baza efectuari evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii iunie, data la care se considera valabila ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica poate fi definita ca piata proprietatilor de tip productiv si de depozitare. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situata economica a municipiului, populatia sa, tendinte ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Piata imobiliara se defineste ca un grup de personae sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Crerea de prorietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Proprietatile imobiliare de tipul celei evaluate se tranzactioneaza mai rar datorita in special localizarii si segmentului restrins de populatie de conditie medie caruia i se adreseaza. Zona unde ete amplasata proprietatea este atractiva d.p.d.v al desfasurarii unor activitati de productie „sau alte activitati care se incadreaza in specificul mini parcului industrial. Tranzactiile imobiliare în general in municipiul Aiud sant reduse. Segmentul de populatie care ar putea manifesta cerere pentru proprietatea subiect pentru dezvoltare este o categorie redusa pe care o reprezinta proprietarii (agenti economici) aflati in vecinatatea imobilui, sau locuitorii orasului interesati de achizitionarea unei proprietati industriale. La data evaluarii piata imobiliara locala da semene de revigorare si se afla intr-un mic trend ascendant, piata fiind definite ca o piata relative active. PREZENTAREA DATELOR Descrierea amplasamentului: Constructia supusa evaluarii este amplasate in zona B (conform zonarii localitatii Aiud) Amplasamentul situat in intravilanul localitatii Aiud, in partea posterioara a salii de sport, intr- un mini parc industrial ce cuprinde o suprafata totala de 8300 mp, acesta poate fi considerat favorabil pentru destinatia sa actuala, proprietatile aflate in imediata vecinatate a proprietatii evaluate avand alte destinatii decat cea de spatiu pentru locuit. Ambientul este adecvat pentru destinatia sa prezenta si potentiala,exista putine locuri de parcare,Soseaua Tribun Tudoran la care are acces direct amplasamentul imobilului este pavata sise afla la o distanta de 500 m fata de DNI oferind accesul rapid la facilitatile din zona. Topografia locului este plana, fara riscuri de inundatii si alunecari de teren zona are dotari si retele edilitare foarte bune (curent electric, telefon, tv cablu, canalize, gaz, apa). Configuratia terenului este dreptunghiulara , in suprafata de 454 mp. Incinta mini-parcului industrial, unde se afla si prprietatea subiect cuprinde diferite tipuri de cladiri: cu caracter administrative, nefunctionale, sala de sport, ateliere de tamplarie, hale de productie. Imprejimuirea se realizeaza din hala invecinata in partea de est avand parti commune cu acesta, in celelalte laterale ale cladirii existand un spatiu de serviute si de acces, în partea de vest este amplasata sala de sport. Descrierea cladirii. Hala: Cladirea a fost edificate in urma cu aproximativ 40 ani, in prezent este nefunctionala, avand destinatia de hala. Constructia are un o inaltime de 3,5 ml la nivelul streasinei, este compusa dintr-o incapere in forma dreptunghiulara cu doua compartimentari interioare formate din separeuri in suprafata de 15 mp si respective 20 mp avand destinatia de vestiar si grup sanitar. Accesul in cladire se efectueaza direct din curtea interioara proprietatii pe doua laturi ale constructiei, in partea de nord si sud avand porti duble cu deschidere de 3/3m. Suprastructura cladirii este alcatuita din schelet de confectie metalica cu pereti portanti din zidarie de caramida, fara fundatii continue, fara centura de beton si planseu, pardoseala este din beton si partial din pamant, acoperisul este realizat din placi de azbociment fara scocuri la streasina, intr-o stare de degradare foarte avansata. Zidul despartitor dintre hala si proprietatea invecinata in care se desfasoara activitati de productie nu este finalizat in intregime, aproximativ jumatate din suprafata acestuia nu este realizata, fiind alipit si avand in comun invelitoarea, burlanele si jgheaburile din table cu proprietatea invecinata. Tamplaria (usi duble din tabla si 13 ferestre fixe cu suprafata de 2,5/1,5m) este realizata „din confectie metalica. Finisaje exterioare si interioare sant realizate din tencuieli driscuite si vopsitorii simple. Instalatiile electrice: exista bransament trifazat, in present cladirea este debransata de la retea Instalatii sanitare: exista un grup sanitar cu lavoar si wc, in present cladirea este debransata de la retea. Starea tehnica a cladirii este inferioara, cu tencuieli partial cazute, egrasie multa, datorită neamenajarii unor canale de scurgere ale ape pluviale ce provin de la cladirea invecinata, acestea revarsandu-se in interiorul halei,in conditiile in care in zona panza freatica este ridicata. Acest aspect constitue o depreciere recuperabila. Suprafata totala construita este de 423mp. EVALUAREA PROPRIETATII CMBU — cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber care e fizic posibila, fundamental adecvat, fezebil financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Tinind cont de tipul terenului si de amplasarea acestuia, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea prezenta de hala pentru depozitare sau productie care se incadreaza in ambientul prezent de mini parc industrial. Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoare de piata asa cum a fost definita anterior. Pentru determinarea acestei valori, avand in vedere forma netipizata a constructiei, a fost aplicata urmatoarea metoda + abordarea prin costuri ( metoda devizului) Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaza si in acest caz pe estimarea costului total de reconstructive a constructiilor effective la data evaluarii, din care se scade deprecierea acesteia estimata la data evaluarii. Conform, “Metodologiei pentru evaluare a cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2” aprobat de MLPAT, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: - stabilirea valorii de reconstructie cu cu metoda devizului - determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi pe baza Normativului P135/95, care stabileste coeficientii de uzura fizica a cladirilor si constructiilor speciale. Evaluatorul a identificat oferte de vanzare pe piata intre 1, 5 -2 lei /kg confectie metalica second hand si 5 — 7 lei pentru constructive noua de schelet metallic. Conform fisei nr. 1 valoarea de cost este: Varcost = 44883 lei Evaluarea imobilului de tip “teren Conform masuratorilor topo suprafetele sant delimitate astfel -suprafata de teren este de 454 mp, Parcela de teren care constitue obiectul evaluarii in present detine o constructive in suprafata construita de 423 mp.este neimprejmuita, este racordata la current electric (trifazic), apa si canalizare.S-a tinut cont de localizarea si destinatia parcelelor din intravilanul localitatii. Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si de utilizarea actuala acestuia. Evaluatorul a identificat un interval in care se face oferta de vanzare, acesta fiind intre 10 si 25 eur/mp pentru terenuri libere, valorile orientative aplicate de notarii publici si anume valoarea minima de circulatie- 45 lei/mp pentru teren constructii in zona B. Pentru determinarea valorii activului, avand in vedere tranzactiile de parcele similare de teren, evaluarea terenului s-a efectuat prin metoda comparatiilor relative. Metoda comparatiilor directe de piata (cu analiza comparatiilor relative) — este o metoda globala care aplica informatiile culese, urmarind raportul cerere-oferta-oferta de piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei in acest caz. Valorile de tranzactionare sau ofertele comparabilelor au fost preluate din informatii culese in teren, informatii reflectate în mass media —media locala, la informatii reflectate în site-rile specializate precum si la propria baza de date. Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea *de evaluat” si celelalte proprietati comparabile despre care exista informatii suficiente. Criteriile de comparative care stau la baza aplicarii acestei metode necesare pentru identificarea diferentelor intre proprietati sant: drepturi de proprietate transmise;restrictiile legale;conditiile de finantare;conditiile de vanzare;conditiile pietei;localizarea;caracteristici fizice;utilitatile disponibile;caracteristici economice;cea mai buna utilizare. Pe baza acestor criterii de comparative se determina elementele de comparative care influenteaza preturile tranzactionate pe piata.Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii brute vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. Corectiile care se vor face pot fi procentuale sau in valoare absoluta. Pe piata imobiliara din zona similara pe raza localiatații Aiud au avut loc, in ultimele 12 luni, tranzactii cu terenuri comparabile cu cel de evaluat, dupa cum urmeaza : - terenul A „Terenul este liber —imprejmuit cu gard de sarma „cu posibilitate de racordare la reteaua electrica,apa,gaz si canalizare de la reteaua stradala situate la distanta de 150-200 m.Terenul are un front stradal de 17 ml, este putin inclinat , amplasat pe stra.Gh.Doja (mai jos de nr. 98) pe un drum infundat. Pretul de vanzare este de 15 eur/mp, pentru suprafata de 560 mp, situat in intravilanul localitatii Aiud. Tranzactia s-a onorat in 2014.Se apreciaza o corectie totala pozitiva. -terenul B- intravilan in suprafata de 1002 mp. cu un front la staradal de 12,2 ml, suprafata plana,este situat pe strada Ostasilor la 50 m fata de targul de animale,dispune de utilitati stradal.Tranzactia nu s-a incheiat „pret oferta 25 eur/mp, corectie totala negativa. - terenul C- intravilan in suprafata de 3000 mp. suprafata putin inclinata,este situat la iesire din oras (spre Turda) pe partea stanga,utilitati la distanta. Tranzactia nu s-a incheiat „pret oferta 13 eur/mp, corectie totala pozitiva. -terenul D — terenul este situate in zona B a orasului, pe str. Avram Iancu nr.1 l,in suprafa de 2794 mp compus din 7 parcele de diferite dimensiuni cu utilitati la distante sau la front,doua dintre parcele in supra de 503 mp sant drum de servitute,proprietatea lui Contras M. Din publicatia de vanzare imobiliara 2/26.02.2015 pretul de licitatie este de 151005 lei. Corectie negativa. Elemente de De B C Comparatie evaluat AC Cc c D c Pret de oferta/ vinzare 15 23 13 14,6 Eur/mp Tip tranzactie vanzare oferta oferta Licitatie-of Corectie tip tranzactie 0 10% 10% 0 Pret corectat 15 22,5 11,7 14,6 Drept de libera Libera libera libera Libera Proprietate Restrictii legale nu Nu Nu nu nu Data vinzarii 2014 Of of 2015 Localizare buna M slaba + similara mslab + similar Caracteristici fizice Suprafata 454 560 1002 3000 - 2794-parcelat Forma dreptunghi | Dreptunghi dreptunghi dreptunghi dreptunghi Topografia plan Usor inclinat + | Plan Plawfinclinat + | Plan Acces la sosea secundar | similar Similar Direct - Direct - Destinatie/utilizare industriala | Re [...]