HCL 100/2022 Aiud adoptată

UA A A 22-10869-PMA Prim. Mun. Aiud 11.04 Anexa 1 la HCL nr. 100/28.04.2022 RAPORT DE EVALUARE BUNURI MOBILE aflate în poprietatea MUNICIPIUL AIUD Rezultate din demolarea cladirii situate pe str. Ecaterina Varga nr. 12 O Destinatar: MUNICIPIUL AIUD Proprietar: MUNICIPIUL AIUD - APRILIE 2022 - Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confideniale. nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi Jără acordul scris şi prealabil al evaluatorului si al destinatarului REZUMATUL EVALUARII La cererea D-voastră, am realizat evaluarea unor imobilizări corporale de natura BUNURI MOBILE în scopul înregistrarii în evidențele contabile şi în raportările financiare, la data de 04.04.2022 . Bunurile evaluate au rezultat din demolarea clădirii amplasate pe strada Ecaterina Varga nr. 12, și aparțin MUNICIPIUL AIUD . Raportul de evaluare prezinta succint premisele evaluarii, datele privind bunul si analiza acestuia, proces in urma caruia a fost fundamentata opinia evaluatorului. Raportul a fost structurat după cum urmează : (1) Partea introductivă (2) Premizele evaluării — în care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) Prezentarea datelor — în care sunt prezentate bunurile analizate, datele juridice și studiul de vandabilitate (4) Analiza datelor — conţine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obţinut şi opinia evaluatorului . (5) Anexe — conţin elemente care susţin argumentele prezentate în raport. Valoarile de juste stabilită în raport este : | : ] |ESEE Pret Valoare justă | Denumire UM | Cantitate LeirUM LEI EURO ea e bucăţi 23.240 1,6 a 2 37 i ărămizi vale 33 148 7.184 7.521 Elemente de lemn me 25 200,0 5.000 | 1.011 TOTAL | 42.184 | 8.533 = Cursul de schimb LEU/EURO considerat este de 4.9437 (curs oficial la 04.04.2022); = Valorile estimate in EURO sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (Starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, criza, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele mobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara); = Valoare a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate în prezentul raport; = Valoarea include toate dotările si accesoriile sale si tine seama de starea tehnica ; = Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, orientărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR — Asociatia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România . Cu stimă, Ing. MARCU MARIA Expert evaluator PI si BM Membru titular ANEVAR - Legitimatia nr. 13865 f E i, ) Muir be i N Ni ; SSE Marea, m S/ / > See ant EPi, ti Zi SA CUPRINS Rezumatul evaluarii CERTIFICARE I.PREMISELE EVALUARII Ipoteze si ipoteze speciale Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii Bazele valorii Moneda raportului. Inspectia proprietatii Data estimarii valorii Clauza de nepublicare Sursele de informatii utilizate II. PREZENTAREA DATELOR Identificarea bunurilor Descrierea juridica Descrierea bunurilor Istoric, Date privind piata bunurilor III. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE Cea mai buna utilizare Procedura de evaluare Abordarea prin cost Abordarea prin comparatia vinzarilor IV. RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATA PROPUSA, OPINIA SI CONCLUZIILE EVALUARII... V. ANEXE - Fotografii CERTIFICAREA EVALUATORULUI Prin prezenta certificam ca: Afirmatiile din prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele ce se constituie ca analiza nepartinitoare; Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate; Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior; Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aproximarea unui imprumut ; In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2022. Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare — SEV400 Verificarea evaluarii ; Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii mobiliare ce face obiectul raportului; In prezent suntem membrii Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua ; Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de evaluare; Evaluatorul are încheiată asigurarea de răspundere profesională la Alianz-Tiriac . Ing. Marcu Maria Evaluator autorizat specializările PI şi BM, Membru titular ANEVAR - Legitimatia nr. 13865 1 PREMIZELE EVALUARII Ipoteze generale si Ipoteze speciale : => 3 > VU VU V Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării ; Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie bunurile evaluate, fie dreptul de proprietate asupra acestora şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că dreptul de proprietate este valabil şi se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu propărietatea evaluată . În cazul în care există o asemenea situaţie, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea asupra bunurilor se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală şi responsabilă. Raportul este întocmit pe baza presupunerii că nu este necesară prezentarea sau folosirea acestui raport într-o instanţă, cu excepţia situaţiilor când acest lucru a fost stabilit în prealabil. Într-o astfel de situaţie, trebuie să se precizeze, dar nu în mod necesar, numai timpul necesar verificării raportului şi informaţiilor legate de acesta, precum şi compensaţia adecvată. Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile tehnice ale bunurilor ce i-au fost puse la dispoziţie de proprietar , acestea fiind considerate corecte . Bunurile au rezultat din demolare, fiind depozitate in incinta . Bunurile nu au fost expertizate tehnic si functional . Dacă nu se arată altfel în raport, evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a bunurilor. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate la data inspecției sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare, Acest raport nu trebuie elaborat ca un raport detaliat al stării bunurilor, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află bunurile şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situații şi nici pentru eventualele procese de testare necesare descoperirii lor. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare. Valorile estimate în EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţe valorile pot evalua ascendent sau descendent odată cu trecerea timpului şi variaţia lor în raport cu cursul valutar nu este liniară); Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; Conţinutul acestui raport este confidenţial şi autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client, respectiv raportare financii L AT, AR) $ MAR > [3 e ACU MARA Vecina, > Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii Obiectul evaluării îl constituie bunurile aparţinînd MUNICIPIUL AIUD, au rezultat din demolarea cladriir de pe strada Ecaterinha Varga nr. 12, Aiud, jud. Alba. Lista mijloacelor fixe evaluate sunt : Nr. crt. Denumire 1 e Cărămizi 2 Elemente de lemn Scopul evaluarii este determinarea valorii juste a bunurilor în vederea înscrierii în evidenţele contabile. Raportul este intocmit pentru MUNICIPIUL AIUD care este beneficiarul şi destinatarul lucrării. Evaluarea realizata conform prezentului raport a fost efectuata in baza STANDARDELOR DE EVALUARE A BUNURILOR 2022 . Baze ale valorii Având în vedere scopul si utilizarea evaluării, s-au avut în vedere recomandările Standardelor de Evaluare a bunurilor 2022 : —SEV 100 - Cadru general -SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării - SEV 102 - Documente și conformare - SEV 105 - Abordări și metode de evaluare -SEV430- Evaluări pentru raportarea financiară - SEV 400 — Verificarea evaluărilor Referitor la baza de evaluare, recomandarile acestui standard sunt: Pentru proprietătile evaluate în prezentul raport, s-a urmărit o estimare a valorii juste a obiectivelor asa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a bunurilor 2022 „Valoarea justă, SEV 430; IFRS 13». Conform standardului, definitia valorilor este urmatoarea: Atunci când o entitate adoptă optiunea de reevaluare pe baza valorii juste, activele sunt incluse în bilantul contabil la valoarea justă, după cum urmează: a) "Valoarea justă ca fiind prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanţii de pe piață, la data evaluării. ” b)” IFRS 13 consideră că în general definiţia valorii juste este coerentă cu definiția Valorii de piață”. Valoarea justă poate fi diferită de Valoarea de piaţă . Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți identificate, luînd în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacţie . €) „ Valoarea justă este un concept mai larg decît Valoarea de piaţă ”. Pentru proprietatile specializate, respectiv pentru bunurile pentru care nu există suficiente informatii de piată pentru a putea estima o valoare de piată s-a urmarit estimarea costului de Inlocuire Net (CIN), asa cum prevede Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2022 . Recomandarile legate de CIN sunt urmatoarele: Costul de inlocuire net ( CIN) — Costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu activul său modern echivalent din care se scade deterioarea fizică si toate formele relevante ale deprecierii si optimizării. Conform metodologiei recomandate de ANEVAR după aplicarea metodelor, rezultatele acestora au fost analizate, iar rezultatul analizei a dus la formarea opiniei evaluatorului. Moneda raportului. Modalitati de plata Valoarea este exprimata in LEI si EURO . In estimarea valorii se ia in considerare plata in numerar (cash) la data evaluarii, fara conditii deosebite de plata. Inspectia bunurilor Inspecţia si identificarea bunurilor a fost realizata în 04.04.2022 de către evaluator, în prezenţa administratorului social al societăţii si a administrarorului societatii. Au fost preluate informaţii referitoare la bunul evaluat, au fost analizate documentele, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat bunul etc. Data estimarii valorii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare perioadei aprilie 2022, dată la care se considera valabile ipotezele luate in considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată la data de 04.04.2022, care este şi data raportului. Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără obţinerea prealabilă a acordului scris al evaluatorului, cu specificarea formei şi a contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la punctul 2.1. atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. Surse de informatii La elaborarea prezentului raport s-au folosit : = documentele puse la dispoziţie de proprietar privind bunul din evidenta contabila; = informaţii privind situaţia juridică a bunurilor etc. = informaţii furnizate in cotidiene şi publicaţii de profil si internet , = Informatii furnizate de proprietar privind unele detalii privind functionarea bunurilor; = Standardele de Evaluare a Bunurilor 2022 şi Ghidul de evaluare GME 620 Evaluarea maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor. II PREZENTAREA DATELOR Bunurile supuse evaluarii se afla la sediul proprietarului . Descrierea juridica Proprietarul bunurilor evaluate este Municipiul AIUD, bunurile au rezultat din demolarea clădirii de pe strada Ecaterina Varga nr. 2-10, Aiud, jud. Alba . Evaluarea se face in ipoteza dreptului integral asupra bunurilor şi nu ţine seama de orice situatie ce ar implica dreptul parţial de proprietate . Descrierea bunurilor Nr. crt. Denumire Descriere Cărămizile rezultate din demolare au fost curățate de tencuială, stivuite pe paleți şi paleții sunt ambalați în folie . Paleţii sunt depozitați in curtea 1 Cărămizi Serviciului Public de Interes Local Administraţia Patrimoniului Local Aiud, str. Tribun Tudoran nr. 9, Aiud. Datorită formei și stării lor , se consideră ca aceste elemente pot fi utilizate pentru construire. Lemnul rezultat din demolarea acoperișului nu a fost recuperat la dimeniunile iniţiale, este format bucăţi inegale de scîndură si grinzi de lemn de Elemente de esenţă tare, fiind depozitat in grămadă (nestivuit) in 2 lemn curtea clădirii de pe strada Ec. Varga nr. 12, Aiud. Datorită faptului ca eceste elemente nu au putut fi recuperate la dimeniunile inţiale, ca au dimensiuni inegale, se consideră că pot fi utilizate ca lemn pentru foc. Istoric, date privind piaţa bunurilor O piaţă este mediul în care bunurile şi serviciile se comercializează între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricţii între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va reacţiona la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a prețului, ca şi la propria lor înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor şi la nevoile şi dorințele individuale. Piaţa este alcătuită de participanţii pe piaţă cu scopul de a efectua tranzacţii : cumpărători, vânzători, chiriaşi, proprietari, creditori, debitori, antreprenori, constructori, administratori, investitori şi intermediari. Asupra pieţei de bunuri mobiliare acţionează o serie de factori economici, sociali, demografici, geografici care influenţează cererea şi oferta de bunuri Piaţa influențată de atitudinile, motivațiile şi interacţiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor, este sensibilă Ia situaţia pieţei forței de muncă şi stabilitatea veniturilor. Deciziile de cumpărare a unor bunuri in general, sunt influențate de tipul de finanţare, durata de rambursare şi rata dobânzii si nu în ultimul rind de situatia industriei locale. Piaţa bunurilor mobile este afectată direct de diferite reglementări guvernamentale sau locale. Informaţiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, există decalaj între cerere şi ofertă. Cererea este influențată de schimbările în structură sau mărimea populaţiei. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Pe piața de bunuri mobile, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de bunuri care sunt disponibile pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă data, într-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru un anumit bun la un anumit moment, anumit indică gradul de raritate a acestui tip de bun. Oferte de bunuri din categoria celor evaluate sunt putin publicate, fiind considerate „second hand,,. Piaţa pentru bunurile supuse evaluarii este foarte slab reprezentata. Cererea pentru astfel de bunuri este foarte scazuta . Evaluarea prezenta tine cont de piata slab reprezentata a acestor bunuri . III ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a bunurilor din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rationala, probabila si legala a unui bun care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Practic, ținând seama de specificul bunurilor, ca majoritatea sunt functionale, cea mai bună alternativă posibila pentru bunurile in cauza este aceea de a fi utilizat in continuare ca meteriale de constructii respectiv ca lemn de foc. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta abordare este admisibilă legal, îndeplineşte condiţia de fizic posibilă, este fezabilă financiar şi este maxim productivă. PROCEDURA DE EVALUARE ABORDAREA PRIN COST Abordarea prin cost — oferă o indicație asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. Abordarea prin costuri se bazeaza pe presupunerea ca un cumparator informat nu va plati pentru o proprietate mai mult decat costul de productie pentru un substitut cu aceeasi utilitate ca CEA EVALUATA. Abordarea considera ca valoarea maxima a unei proprietati pentru un cumparator informat va fi Suma curenta necesara pentru a construi sau cumpara o proprietate noua,cu aceeasi utilitate. În general abordarea prin cost se aplică în evaluarea mașinilor, echipamentelor, şi instalaţiilor, în special în cazul celor individuale care sunt specializate. Aceasta se realizează prin calcularea costului de înlocuire net al activului. Se estimează costul unui înlocuitor al activului subiect din optica unui participant pe piaţă. Costul de înlocuire este costul de obţinere al unui activ înlocuitor cu o utilitate echivalentă ; costul poate fi al unui echivalent modern cu aceaşi funcţionalitate , fie costul de obţinere a unei replici identice cu activul subiect. Cea de-a doua [...]